近日，温州首例住宅土地使用权到期续期的案例出现后，引发社会各界关注和热议。为此，金土地小编特意整理了土地使用权到期续期相关知识点，供大家参考。
一、什么是土地使用权？
土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。
二、为什么会出现土地使用权过期问题？
1、历史原因造成20年期限。
1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度；第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；第十二条规定：居住用地出让年限最高为70年。
当时很多地方为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档。
2、房产周期开发、闲置转卖等耽搁销售。
据了解，根据相关规定，住宅的土地使用年限为70年，综合类土地使用年限多为50年。不过，研究发现部分楼盘或多或少都存在土地使用年限缩水等问题。从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。或者是体量较大的楼盘还将分多期开发，等到项目的后期时，往往土地使用年限有不同程度“缩水”。
三、法律是怎么规定土地使用权续期问题？
《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行）第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是，同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
四、从温州商品房的土地年限到期上，给我们哪些启示？
1、现行法律法规存在滞后，呼吁细则出台。
《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。
2、提醒市民关注土地使用权年期的问题。
在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。
3、普通民众无需太过担心。
部分业内人士认为：未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳土地出让金，恐怕会有不良影响。对于70年产权的住房，主流的做法是后续用地使用权会自动更新，而非补缴，所以普通民众并不需要太担心。而部分土地使用年限不清晰，或明显短于30年，则补缴可能性比较大，尤其是一些市中心的用地用房，但此类物业估计比例不大。
五、结语
针对土地使用权到期续期的问题，一部分人认为可以从两个方面来解决问题：第一，大幅度降低“续期”的土地出让金；第二，以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对“续期”的土地使用权不再征收出让金。
但是，从根本上来说，国家立法机关在设计上应审慎权衡，尽快出台关于出让土地续期的实施细则和收取标准，并通过立法予以确认，以缓解公众焦虑。
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2016年4月
