在地产界人士眼里，“二线城市，一线楼价”是他们对杭州楼市的定位
很多杭州人至今仍固执地坚信：绿城出品，必属佳品，图为豪宅绿城兰园
浙报传媒地产研究院院长 丁建刚
曾是江浙“炒房团”最热衷之地 限购实施加上经济大环境不佳，流失了三成以上买家
2014《家天下》
记者天下行
“出来混，
迟早是要还的”
杭州，这个东部经济发达省份的首府城市，她拥有的不仅是美不胜收的西湖，还有像一线城市那样的发展潜力，在地产界人士眼里，“二线城市，一线楼价”是他们对杭州楼市的定位。
杭州楼市曾经不是一般的“牛”——在四年前的2010年前三季度，杭州房价以21064元/m2的成交均价成为全国楼价最贵的城市，比“榜眼”、“探花”深圳和北京的单价分别高出一两千元，而且同比涨幅达到57.68%，楼价领涨全国，可谓牛气冲天。随后，限购限贷开始实施，时过境迁，杭州楼市在今年经历了不是一般的“惨”——2014年1月，杭州房价在连续上涨13个月后首次出现环比下跌；2月底，城北楼盘德信北海公园开启了“全国第一跳”，接着同区域又有两个楼盘跟进降价；3月开发商“屏住呼吸”；4月“悲伤”来临，降价延伸到全市各板块；5月到7月，楼市在“跌跌不休”的道路上渐行渐远。从1月到8月，杭州整体楼价由18208元/m2降到15669元/m2，连续4个月领跌全国70个大中城市。从风光无限的领涨到一蹶不振的领跌，楼价甚至跌回到比四年前大涨之前更低的水平。杭州楼市这个过山车一样的跌宕轨迹，生动地诠释了“出来混，迟早是要还的”江湖定律。
本版文/图：记者 王荔珏、邹峻
抵达杭州采访的时间是在这个城市全面解除限购后不到半个月。从位于城市东端的萧山机场穿越主城区，一路往城西的余杭新区进发，随处可见整片整片的楼盘或者在建工地，这在中国的大城市里似乎已经是一个固定的场景。
杭州这座婉约优美充满诗情画意的城市，除了环西湖的核心圈限制盖楼外，外围全是密密麻麻的楼盘。我们采访的第一站余杭区，以前并不属于杭州城区，是近几年才与另一个新板块萧山区一起纳入到大杭州的范围。余杭之所以声名在外，更主要的原因在于它是“藏富”之地——在华尔街上市创造了有史以来最大融资规模的阿里巴巴，总部就在余杭，我们驱车经过阿里总部淘宝城所在的未来科技城板块时，沿途两侧的楼盘几乎是呈队列之势，连广东的地产商万科、雅居乐、富力、合景等，北上杭州拿地也被阿里大佬的气场所吸引而云集于此，有的房企甚至在附近一拿就是几幅地。
充满活力的省会城市
为何调整得如此彻底？
杭州楼市的外来购买力以浙江本省为主，民间资本丰厚、藏富于民是一大特点，杭州几乎是这些资本的唯一投向地。浙江人都以在杭州有套房为荣，“你在杭州买房了吗？”是人们一句口头问候语。但自从今年2月杭州出现“全国第一跳”，随后引发大幅降价潮后，有关楼市泡沫、风险甚至“崩盘”的言论无不把杭州楼市作为例证之一。为什么在这轮限购中，杭州楼市会调整得如此深刻？
戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光在接受记者采访时分析，杭州楼市成交掉头向下是从2011年开始。当地人一直有这样的说法：“杭州是浙江的杭州”，这里是大量富有的浙商热衷置业之地，加之彼时“炒房团”肆意炒作，杭州楼市一飞冲天“领涨”全国。保守估计在杭州买房投资的30%以上是外地买家，而一旦限购就等于减少了三成买家。而剩下的70%本地买家里又少了改善型客户，可见限购对杭州楼市购买力的削弱有多大。今年以来整体经济大环境不佳，私企的日子更难过，浙商们的投资趋保守，加上民间借贷链条出现危机，骨牌效应之下令更多人不敢也无力买楼。所以说，“水喉关了”才是杭州楼市降温的根本原因。
截至限购放松前，大杭州的整体均价大约下降了10%，其中市中心比最高位时跌了5%~10%，外围地区则跌了15%~20%。
松限之后忙于去库存
楼价继续博弈探底
即使在放松限购和限贷之后，当地的地产专家大多还是作出“杭州楼市形势依然严峻”的判断。首当其冲的压力是巨量的库存，2013年9月底杭州库存约10万套，而2014年9月底楼市库存已经突破14万套，短短一年的时间库存就已经增加了4万套。
从这个数据中我们可以看到，目前杭州楼市的供需矛盾已经相当突出，而第四季度，在成交回暖的情况下，开发商会加大推盘力度，更多的新房源将会入市，杭州存量房数量将更为“可观”。楼市需要更加有力的成交去库存，预测接下来的一段时间杭州楼价仍有一个博弈探底的过程，会有楼盘以更低的价格出货。
经历9月继续领跌后 杭州楼市终于缓过一口气
10月成交强势反弹 创64个月以来新高
今年7月29日，杭州楼市迎来了局部限购松绑，3天后日均成交比松绑前上涨了近八成；8月29日，限购全面解禁，解禁第一天，杭州市(包括萧山、余杭在内)迅速迎来成交上扬，签约量达到482套。然而，只有当“松限”的激情褪去，真正的市场常态才会显现。合富辉煌（中国）浙江公司开发研究中心总监陈洁认为，短期冲高的原因主要是由于限购调整前累积的成交单在松绑后集中补备案或补网签所致，但此举并没有带动新增成交，因此冲高后只能回归常态。
今年9月，杭州住宅均价为15212 元/m2，环比下跌2.16%，跌幅仍居全国十大城市首位。
到了10月，杭州楼市在经历了长达一年的市场降温、价格大幅度下跌后，在解除限购和松绑限贷的双重政策刺激下，成交量持续上升。10月杭州市区新建商品房成交12671 套，环比上升 23.6%，同比上升51.7%，为今年最高，创近七年同期新高，并创下2009年7月以来64个月的历史新高，仅次于2009年5月和6月的成交量。10月杭州市区新建商品房成交均价15166元/m2，环比微跌0.3%，总体走势平稳；同比上涨5%，位列近五年倒数第二位，仅高于2013年10月。
10月底杭州市区新建商品房可售房源达139998套，市区新建商品房可售房源在连续上涨7个月后首次下降，回落至14万套以内。
亲历杭州，那些标志性事件……
马年第一跳
全国“第一跳”在这里
这里是杭州城北，连片都是新盘和工地。今年2月18日晚，德信北海公园以均价15800元/m2清盘，祭出近4000元/m2的降幅，此举被业界视为“全国楼市马年第一跳”。危机一旦爆发，波澜壮阔的降价潮由此拉开序幕，杭州楼价的平均降幅达12%，整个楼价基准线则下降了25%。
松限第一盘
合景开盘喝了“头啖汤”
粤派地产商合景泰富在余杭区开发了他们入杭的第一个项目瑜翠园，说来真巧，8月30日开盘当天正好赶上了限购全面解禁，成为“头啖汤”的受益者，当天推出的100多套均价约1.4万元/m2的精装“刚需”洋房顺利售出八成，而周边楼盘的毛坯均价才卖1.1万元/m2。左图中的合景杭州公司总经办副总经理徐宵岚对记者表示，政策松绑的关键是利于市场信心的提振。
豪宅逆袭狂签
“松限”后豪宅又牛了
豪宅盘是“松限”的最大受益者，在杭州最有代表性的当数位于主城区的指标豪宅盘武林壹号。这个成交均价高达6万元/m2的豪宅盘，在限购解禁后的第一天成交额就达1.6亿元，狠狠“井喷”了一把。在解禁半月后记者走进该盘售楼部，发现这里不仅价格傲人，连销售人员也傲气十足，问价格，答：“一房一价”；想看样板房，答：“不可以，我们要预约。”
淘宝账单抵房款
万科淘宝营销试验田
地产一哥万科推出的营销新招“以淘宝账单抵扣房款”，杭州可谓其重点试验田，有12个楼盘参与活动。这一针对年轻买家为主的营销手段到底市场反应如何？记者来到位于余杭的万科未来城，现场所见，这个“刚需”盘虽然宣传“噱头”十足，但当天人气并不兴旺。销售人员告诉记者，用淘宝账单抵扣房款，在这个楼盘最多优惠只是5万元，也就是相当于普通的折扣优惠。
万科绿城 一兴一衰
看杭州楼市生存法则
杭州限购启示录
杭州楼市是从2011年1月“国八条”推出限购限贷政策后进入速冻的，而在2013年却出现了拿地高峰，土地出让金达1300亿元，创出历史峰值，造成未来潜在供应量达5000万平方米，以每套100平方米算，估计有50万套的惊人潜在供应量。
取消限购限贷后，杭州楼价会否出现大幅反弹？多位业内专家均认为：“基本不可能大涨。”抛开潜在供应不说，当前杭州楼市库存已达14万套，创下历史新高，“千方百计去库存，把房子卖出去”成为今年四季度杭州楼市的主基调。
浙报传媒地产研究院院长丁建刚对记者表示，未来两三个月对杭州楼市而言是非常关键的考验期，限购限贷的紧箍咒放松了，成交量能否回升？如果顺利回升，显示楼市缓过气来了，有量就有生命力。但如果成交量依然上不去，无量且价跌，则预示着真的有崩盘的危机了。因为目前杭州出现亏损的房企已达上百家，它们都把未来两三个月视为重要的观察期。
在这次走马杭州的采访中，记者领悟到这个城市的楼市生存法则：正面典型如万科，面对淡市主动出击，推出多种灵活应对的促销手段，例如联手淘宝突围冲量。反面典型如绿城，其不接地气的开发模式便沦为了市场的牺牲品。逆市生存需要绝世武功，那就是敢于降价的胆识。大刀阔斧地抢现金、占先机。幻想和等都不现实，现金在手才能生存，只有生存下来，才能等到守得云开见月明的那一天。
宋卫平的绿城 败给了限购
最近他又反悔了 称要“回归绿城”
在杭州地产人士的眼里，最悲壮的事情莫过于理想主义者宋卫平败给了楼市调控政策。限购前，绿城一直是杭州人心目中“高大上”的房企，能拥有一套绿城的房子是杭州人的骄傲。当年，若想买一套绿城旗下的物业，往往不是一件容易的事情。
但也有地产人士认为，绿城的“精品开发模式”需基于市场很好的情况下才能生存，它就像一件奢侈品，存在就是为了锦上添花，而当市场一旦变得残酷时，就会很难生存。
今年5月，融创宣布63亿港元入主绿城，成为今年中国地产界最大的并购案。但到了上周，此桩交易却突然风云突变，原先言退的绿城前老板宋卫平突然反悔了，对外表示“将要回归绿城”。而已经接手绿城的融创老板孙宏斌据称也已经原则同意。有报道称，宋卫平对于“将要回归绿城”的理由有三点：首先是他本人接到大量业主投诉，主要是涉及楼盘质量问题；第二是诸多业主对失去宋卫平的绿城表示担忧；第三是双方在做事和考虑问题方面有诸多不同之处。无论如何，宋卫平的回归，估计掌声大部分出自绿城的老业主之手。
限购时期的
买房故事
方先生“松绑之路”
杭州楼市限购四年有余，其间发生的买房故事形形色色，滋味各异。方先生在杭州打拼了十多年，也算小有积蓄，相继在杭州买了三套房。他说，“四五年前杭州房价一直在涨，买房都要看销售员的脸色，根本不会去考虑房价会不会跌。”
但是，还没来得及享受炒房带来的收益，市场就被几记政策重拳击得一蹶不振。这时，他和妻子迎来了第二个孩子，父母也搬来杭州和他们同住，160平方米的房子渐渐显得不够住了。他于是把其余两套房挂到二手中介待售，想腾名额和资金买套大房子。今年以来，眼见楼价节节下跌，但手中的二手房就是脱不了手，也买不了新房，心里真着急。今年7月28日晚，终于盼到了好消息：140平方米以上房源不再限购。随后，银行放松贷款的政策也出台了。“我们全家很高兴，终于有机会换房了。”在刚刚过去的“十一”黄金周，方先生已经成功下定了一套大房子。
在中原地产资产管理部经理荆海燕看来，四年的限购政策“重伤”了大批像方先生这样的改善型买家。最大弊端还在于导致了房屋再次买卖受阻，“二手房市场流通不畅，也阻碍了一手新增供应量的消化。”
限购与解限进程
2011年2月28日：杭州开始限购，本市居民限购2套房，非本市居民限购1套房。第三套住宅停售。
2014年7月21日：萧山限购松绑。
2014年7月29日：主城区140平方米及以上住房和萧山余杭两区不再限购。
2014年8月29日：全面取消限购。主城区140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)取消限购。
楼市持续复苏
不会大幅逆转
当地楼市
主流媒体地产主编
当地楼市
点评
“中国房地产市场正经历着一场危机”,作出这个判断是基于以下四方面的原因——调控并没有加码；与经济下行高度同步；各地市场表现一致、量价齐跌，与当地市场的供需关系没有联系；危机引发了宏观经济加速下行。杭州成为这次危机的先行城市，又与浙江在这一轮经济下行中受到重创高度吻合。
“双限”解开之后，杭州商品房成交量出现了强劲的复苏，市场仍然主要是“刚需”在支撑。根据浙报地产研究院的统计，6月杭州有43个楼盘面临亏损，到现在，亏损面已经扩大到100个以上。就算在8~10月快速销售的情况下，库存量仍然在历史最高位14万套左右。基于上述市场表现和数据，我认为未来房地产市场会出现两大走势：第一，政策继续为市场输送信心，比如推出税收、财政补贴等措施，货币政策继续宽松，年底或明年1月降息降存准。第二，在短暂的复苏之后，市场重新陷入低迷和观望，如出现这种情况，将引发全局危机，就不仅仅是房地产的危机了。我认为第一种走势可能性的概率要大一些。过去两个月的政策走向表明，第三轮救市很可能马上就会出来，所以几乎可以判定，未来的政策走势是“宽松、宽松，再宽松；救市、救市，再救市”。提醒购房者们注意，即使是继续救市，也几乎可以排除短期内市场大幅度逆转的可能性，房价不会重现2009年的“半年之内房价上涨50%，甚至翻番”的疯狂。无论政策如何，如果市场逐步趋于正常，市场将呈现严重分化：城市分化、区域分化、板块分化、开发商分化以及楼盘分化，部分开发商将会出局，既有合并重组的良性出局，也有烂尾的出局。
