我有一块工业用地面积710平方米，土地状态是出让（2022年到期），如果我想把这块地做成商住两用的一个微型楼盘，我的基本想法是，第一，进行调规，到规划局把土地用途转为住宅建设用地（这个用途对么？），第二、挂靠一个房地产开发商，以他的名义进行房地产开发，我想知道，如果这么做我如何才能将土地转入开发商名下，一般来说费用会有多少（告诉我一个大致的费用比例就可以，比如，地价的百分之多少)谢谢！！