按照目前颁布的《物权法》,农村宅基地只能在村集体内部流转,尚不允许城市居民或村庄以外的其他居民购买村庄的农民住房,也就是说,农民的宅基地使用权还不能转让给城市居民。但地方**的一些做法正在突破政策限制。最近有媒体披露,广东省决策机构正在酝酿一项允许农村宅基地自由交易的政策。我以为这是一件很有意义的事情。显然,广东酝酿的政策与即将正式实施的《物权法》有冲突。但是,我以为广东拟议中的改革就其立法精神来说,是与《物权法》一致的。中国的改革总有一种突破既定秩序的特点,在某些方面与既定法律不大一致,也是改革试验所应该允许的。如果广东果真出台了拟议中的政策,有了好效果,国家法律也是可以修订的。这是过渡时期的政治运行的特点,我们不必过于拘泥某些东西。 按经济学的规律,土地作为一种生产要素,只有自由交易才能得到合理配置。宅基地的交易也是同样的道理。宅基地仅仅在村民之间交易,远谈不上自由交易,自然也谈不上资源合理配置。人类的创造性首推交易的发明。好的制度保护和创造财富;差的制度使财富遁于无形。从经济学上说,可以交易而没有交易是一个浪费;是潜在的交易各方利益的损失。因为交易不被赋予合法性,使得交易成本大大增加,交易的合理价格不能形成。**对已经发生的交易也难以监管和控制。所以,禁止农舍交易和农村宅基地自由流转是很不明智的。 事实上,城市居民购买农民住房在很多地方已经是比较普遍的现象,也就是说,现实生活已经在突破既定秩序的限制。在北京郊区,有很多农民住房已经被城市居民购买。我们早已听闻过北京郊区 “画家村”、“明星村”的存在。只是因为没有合法的农舍市场,农舍的实际买卖受到限制。隐蔽的农村住房市场是存在的。一方面有供应,另一方面也有需求。在北京的一些村落,20%以上的农民住房已经人去房空,如果有合适的价钱,房主人愿意将其出售。按照现行法律,农村住房的供应还在不断扩张。只要有新的农户产生,该户人家就有权得到一块宅基地。农村人口源源不断地产生,结婚成家的农户年年增加,宅基地也年年增加。法律没有要求子女能够继承父辈房产时不得另占有宅基地,于是,父辈的房产变成残垣颓壁也得不到修缮,子女们一定要申请新的宅基地。这样的制度不变化,农村土地总归有一天要被房屋全部占去。国家统计局的数据告诉我们,近年来,农村居民的户数在不断增加,而农村居民的总量在减少。
