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能否占用集体土地进行房地产开发？
提问者：070763
提问时间：2014-11-12 20:48
问题分类：交易 > 土地开发
集体土地能否用于房地产开发经营
（一）法律禁止集体土地用于房地产开发经营的明确规定
《城市房地产开发经营管理条例》第四十二条规定，城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。 按《城市规划法》，城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内城市建设和发展需要实行统一控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制规划中划定。这就明确规定城市规划区是由市区、近郊区和规划控制区三部分组成：（1）市区，是指非农业人口占该地区总人口的比重达到比较大的集中优势，城市建设基本联片，公用设施基本到达的地区。
（2）近郊区，是指紧靠市区的居民聚居区，蔬菜及主要副食品生产基地、近期城市建设用地等与市区关系密切的地区。 （3）规划控制区，是指在城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。包括市区和近郊区外围一定距离的控制圈和独立地段，如水源保护区，机场及其控制区、无线电收发讯保护区、风景名胜及历史文化遗存等。由此可见，此项规
定基本已把具有商品房开发价值的土地一网打尽。而对于城市规划区以外的集体土地，仍有法律对其进行了间接的限制。
（二） 法律对集体土地用于房地产开发经营的间接限制
1、国家对集体土地的用途管制
我国的土地管理制度分为土地权属管理和土地用途管理两大基本制度。无论是国有土地还是集体土地按用途均分为农用地、建设用地和未利用地三大类。其中的建设用地是指用于建造建筑物、构筑物的土地。由于集体土地主要分布在广大的农村。为确保粮食安全，保护紧缺的耕地资源，国家基于行政权对集体土地的用途进行了严格管制。土地管理法第五章第四十三条对此有相应的规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。” 这就说明房地产建设原则上只能使用国有土地。集体土地用于建设方面只限于农民集体经济组织兴办乡镇企业、兴建乡（镇）村公共设施或村民建设住宅、且只能使用本集体所有的土地，还须符合乡镇土地利用规划并经过行政审批。而上述建设项目一般为民事主体自建自用，不具有商品房性质。
2、国家对集体土地使用权行使主体的限制
根据土地法的规定，农村集体所有的土地，特别是其中的建设用地，使用主体受到特别限制，不是该农村集体经济组织的成员或兴办的乡镇企业，依法是不能在该集体所有的土地范围内取得集体建设用地使用权的。因此即使是农民或乡镇企业，如果是使用其他集体的土地用于建设，也必须自按照土地管理法有关土地征用的规定，履行征地手续，使该农民集体所有土地转为国有土地，再办理土地使用权出让手续，缴纳土地出让金，方可使用。
3、国家对农民集体土地使用权流转的限制
土地管理法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地是使用权依法发生转移的除外” 出让、转让或者出租都是对农民集体土地使用权的有偿移转。而兴办乡镇企业或村民修建住宅的非农建设用地都是基于集体所有权或集体成员权通过行政划拨方式无偿取得的。 因此可以这样说，法律禁止农民集体的非农建设用地在集体以外进行流通。由于土地使用权的合法转移是房地产开发经营的生存基础。而房地产开发经营作为非农业建设行为，开发企业不能通过出让、转让或者出租等商品交换方式合法取得农民集体土地的使用权，因而也就不可能再向市场转移合法的土地使用权。国家实际上是从土地使用权流转入手，又在集体土地通向房地产开发经营的大门上加了一把大锁。
综上所述，现行法律从土地用途、土地流转、使用主体三方面入手，双管齐下，完全关闭了集体土地直接通向房地产开发经营的的大门。
