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土地买卖的程序是怎样的？
提问者：2109
提问时间：2015-04-20 14:59
问题分类：交易 > 土地流转
土地不允许私人买卖，土地是国有的，个人及集体、单位只允许 拥有土地使用权，私人之间只可以是使用权转让。
土地使用权转让的方式， 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房 地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、 赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”，该法没有细说。
根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这 一特点，结合有关立法例，试以转让的对价为标准对土地使用权 转让的方式归纳如下：
1、买卖。 作为土地使用权转让的最广泛的方式， 买卖以价金的支付为土地使用权的对价。 “买 由于 卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土 地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。下文关于土地 使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的 讨论，所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是 广义概念时， 它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的 移转行为;当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。
2、抵债。 抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和 价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付 在前，所抵之债视为已付之价金。
3、交换。 以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财 产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人， 以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。 入股。
4、作价。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价 如同买卖之价金; 说它类似交换， 是因为土地使用权被用来入股， 所得之股如同其他财产或特定的财产权益。
5、合建。 在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、 他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立独立法人 的，土地使用权转让的对价是股权;不设立独立法人，而采取加 名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配 的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产 权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围 和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用 权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换 取房屋产权。
6、赠予。 赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的，土 地使用权的移转没有直接的对价， 它无需价金的支付或财产权利 的提供作为对应条件。 但土地使用权赠予合同可能会附加其他条 件，如用地人在将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的使用 限于与教育有关的目的。
7、继承。 在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。 在用地人是法人或其他组织时， 其合并或分立也会导致合并或分立之后的主 体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时，土地使 用权的移转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价，如在通 过合并取得土地使用权的法律关系中， 新公司继承了原公司的财 产，也会继承原公司的债务，新公司取得土地使用权的对价，可 能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。 需缴纳土地增值税，
(1)增值额未超过扣除项目金额 50%部分， 税率为 30%;
(2)增值额超过扣除项目金额 50%，未超过扣除项目金额 100%的部分， 税率为 40%; 速算扣除系数为 5%;
(3) 增值额超过扣除项目金额 100%，未超过扣除项目金额 200%的部 分，税率为 50%;速算扣除系数为 15%;
(4)增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%;速算扣除系数为 35% 。 (5)房地产企业建设普通住宅出售的， 增值额未超过扣除金额 20% 的，免征土地增值税。
