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工业用地如何改住宅用地
提问者：01200
提问时间：2014-08-18 17:01
问题分类：土地知识 > 专业知识
正常情况将工业用地改为商业用地的步骤：
1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需
要土地部门的领导签字意见
2、步骤：如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地
出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，
工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，
按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差
价，那就另当别论了）。
但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度
和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开
交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即
可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应
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策时可以采取更为严格的措施，比如 “必须招拍挂”等等。但是“必
须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果
是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性
要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨
用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。
司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管
理的通知》（国办发[2003]70 号）第四点中的部分原文：“协议出
让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土
资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”
3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，
由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储
司法解释：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土
地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得
出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关
规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”
