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企业转让在开发土地使用权如何交营业税
提问者：013509
提问时间：2015-05-05 08:43
问题分类：土地知识 > 专业知识
据查《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）仍然有效。该文中第三条有规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”
注意：这里销售的不动产是原来“购置的”，不是自建的；转让的土地使用权是“受让的”，“购置或受让原价”由此产生。
同时，该文中第二条有规定：“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。”
结合这两项规定，我们就会发现：
1、如果企业（当然包括房地产开发企业）转让的土地使用权“尚未进入施工阶段的”，那么可按“转让土地使用权”项目征收营业税，即：可以“以全部收入减去…土地使用权的…受让原价后的余额为营业额”。
2、如果企业（当然包括房地产开发企业）转让的土地使用权“已进入建筑物施工阶段”，那么应按“销售不动产”税目征收营业税，即它没有不动产的购置原价，不可能“以全部收入减去不动产…的购置…原价后的余额为营业额”。必须全额征收营业税。
企业转让土地使用权是差额交纳营业税，还是全额交纳营业税，其关键在于是否“已进入建筑物施工阶段”。
已领取《建设工程施工许可证》并正式开工（有建设方、承建方和监理部门三方共同签字开工报告为依据），就进入施工阶段了，当然，中途停工不属于又回到未“进入建筑物施工阶段”。
本人认为可根据经批准的开发方案，对“已进入建筑物施工阶段”和“尚未进入施工阶段”的建筑物，按占地面积法分摊计算土地面积，对“尚未进入施工阶段” 土地面积按“转让土地使用权”项目征收营业税。（参照国税发[2009]31号文思路，该文是针对所得税的，但其关于土地使用权分摊的规定符合建筑业客观规律）* * *（土地增值税不在此细论，但“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物”均需交纳土地增值税。）
