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农村土地问题
提问者：loveBB4ever
提问时间：2015-07-31 13:12
问题分类：土地知识 > 专业知识
我想了解一下关于农村土地问题的法律。请大神帮忙指点
农村土地问题实际是三大土地问题：第一是承包经营土地问题；第二是农村建设用地问题；第三是宅基地问题。物权法在这三个集体土地的改革或者流通的问题上采取了谨慎的态度，既保持现行土地法规定的现状，但又留有了余地，为将来一些地方进行试点和改革留下了充分的空间。
那么对这三种土地的权利应该怎么看呢？
第一，对于承包土地上的土地承包经营权，物权法虽然没有明确规定可以用于入股出资，但是在物权法对土地承包经营权的界定中包含了一个“等”字，可以理解为并不禁止。而且农村土地承包经营法中也没有禁止入股，但有一条限制，就是用途不能改变。所以从这一点上说，重庆方面的规定并不算是创新，创新之处在于扩大了对“农业经营”的理解。我认为这样理解完全正确。过去理解农业经营就是农业用地，就是种地，当然也包括用于畜牧业和林业等，现在重庆将它扩展到了可以办农民专业合作社，农民专业合作社法去年已经通过了，专业合作社可以进行农产品加工合作，甚至也可以搞信用合作社、消费合作社，只要是服务于农业，应该对农业用地的农业目的作更广泛的解释。但是，现在的问题是，如果扩大到拿土地承包经营权入股搞企业、搞商业，甚至开发商品房可不可以呢？我看完全可以在重庆小范围内搞搞试点。
当然，对于扩大农业用地的解释，仍然应该有底线，因为终究还有保护耕地的限制，现在不是在提要死守18亿亩耕地这条红线吗？太放开了，底线就难说了，这一点要注意。
第二，在农村集体土地上能不能搞建设，这也是一个争论比较大的问题。重庆这次倒没有涉及这方面的问题。我觉得在条件成熟的地方完全可以试试。按照现行土地管理法，这些土地只能用于村里自己的乡镇企业、公益设施、学校和养老院。现在的问题是，对于农村的建设用地，其用途能不能再扩大？能不能不仅限于自己的乡镇企业和村内设施？为什么不能把这部分地用来投资？为什么不能跟人家合资搞一个先进的技术企业？我觉得在这点上可以也应该逐步放开。
最近，争议最大的就是农村集体土地能不能盖商品房卖的问题，也就是“小产权”、“乡产权”问题。现在有一种呼声，要求“乡产权”、“小产权”的房子能够按照正常产权办理，这个弄不好很危险。可是要不允许的话，实际上利用农村集体土地盖商品房已经大量存在。农民完全有理由问：我们自己的集体土地所有权，为什么不能用来盖房子？老百姓可以说，我是低收入者，我买不起每天上涨的商品房，我只能买个“小产权”、“乡产权”房住，若这也不让住，是不是太说不过去了？所以，现在看起来城市人买“乡产权”、“小产权”房的居住权并不能一个“禁”字了之，我们必须承认其中的合理性。现在的底线是在二级市场这类的房子产权不能转让，可老百姓说了，我买房子就图有个地方住，你不让我卖就可以，但我死了以后能不能继承呢？按现行法律规定，不动产登记部门不可能给这样的房子办理变更，怎么办？
小产权房问题其实涉及到一个更大的问题：农村土地增值以后利益归谁的问题。这不光需要法学家的智慧，也需要经济学家的智慧。在物权法的讨论过程中就有两种意见：一种意见认为，农村土地之所以升值那么快，就是因为城市建设发展，国家经济发展，好比地铁修到你那儿了，高速公路修到那儿了，水电修到那儿了，上下水道修到那儿了，集体土地的价格也就上来了，要不然这个地能值多少钱呢？这些土地的增值完全是靠城市投资形成的，按经济学上的原理，土地增值是投资使然，级差地租应归投资者享有，因为不是土地本身质量的好坏引起的增值，而是因为投资引起的土地价格上涨，所以增值部分应该归投资者。当然也有人主张，这样不行，集体土地增值收益为什么农民就不能获得呢？所以我觉得这个问题最终还在于如何分配其中的利益。我觉得对于增值部分，有一部分利益肯定要归农村集体土地所有人，一部分可以采取土地收益税的办法解决，我觉得这样可能更好。在这个问题上，我看也完全可以让重庆搞试点，在允许在农村集体土地上盖商品房的同时，征收特别的土地增值税，看看通过土地增值税的办法能不能解决，可以试试。
第三块是农村宅基地。对于宅基地如何利用，恐怕争论得更厉害。在这个问题上，我们法律上的规定就有矛盾的地方。比如物权法规定房子可以抵押，但同样在另一条又规定宅基地不得抵押，如果是宅基地上的房子拿去抵押了，那必然涉及到宅基地，但是农村宅基地按规定是不允许动的。这个问题从法律上讲，本身就是矛盾的，房子流转必然连着宅基地，但你又不允许动宅基地，后来变成了更具体的禁止性规定，比如城里人不得到农村买房子，引来一大堆意见。为什么农民自己的房子就不让卖？不允许农民对自己的房屋有任何的处分权，如不能转让或者抵押，这过分限制了农民的权利，他最大的财产就是这个东西了。这个问题怎么办呢，我也希望重庆拿出一个试点的办法来。
广东最近提出一个办法，就是宅基地上的房子可以转让，连带宅基地上的土地使用权也可转让，惟一的重要条件就是转让后不能再申请任何宅基地。如果真这样，这条就必须把牢。至于城市的人到农村买荒山、荒地和滩涂就更可以鼓励了。首先它们不是耕地和基本农田，既可以转让，又可以出资，在荒山、荒地搞个别墅或者游乐场所有何不可？所以我认为在这些问题上应该进行改革，也给农民更多的自主权，给他们更多收益权，这样才可以使农村富裕起来。但是又不能影响几个大原则，土地用途的变更，土地量的控制等等，这些东西都要掌握好。
最后我要说，任何改革都会面临一个两难命题：一方面要依法治国，另一方面要不断改革，而改革就肯定要对现有的制度和法律有所突破。怎么办？我认为，把握住两点最为根本：一是依法治国是前提，现行的法律，不能随便变动和突破，如果大家都以改革为名各行其是是不行的；二是改革必须有真正意义上的法律授权，否则不能轻易都谈突破，大家都突破还了得，法律就没有权威性了。
