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集体土地租赁有何隐患？
提问者：030196
提问时间：2017-03-14 15:39
问题分类：土地知识 > 专业知识
我国的改革开放政策带动了城市化的发展，而城市化的发展造成用地供需矛盾紧张。金土地小编调查发现，随着城市化进程的推进和房地产市场的快速发展，近年来在许多城镇，尤其是城郊接合部，出现了农村集体土地自发或隐性变为建设用地并进入市场流通的现象。
一、当前现状
我国目前正处在从农业为主导的经济向工业和服务业经济转化的过程。伴随这一过程，城市住房和非农业用地的需求也随之增加，大量的农业土地转化为建设用地。
所谓的“土地集体所有”往往造成了乡村干部的小团体所有，有的甚至成了个别乡村干部的个人所有，造成了农村集体土地的“内部人”控制。有的“内部人”置集体利益不顾，为谋取小团体利益的最大化，凭借农村集体所有权，任意处置土地，造成农村建设用地私下交易大量发生。
二、集体土地租赁的隐患
（一）产权无保障，交易不安全。在目前的法律环境下，“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设”，仍然是国家严格限制的行为；在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。
（二）耕地保护受到冲击，耕地占补平衡难以实现。大量“以租代征”事实的发生，农村集体建设用地数量剧增，耕地甚至基本农田大量流失，国家无法切实控制住新增建设用地供给，长此以往国家粮食安全将受到威胁，耕地红线将被突破。国家粮食安全和宏观调控严重受影响。
（三）破坏了城市建设规划。农村集体土地自发入市流转具有自发性、盲目性，目前基本上还处于一种自发、无序、缺乏管理的状态。在农地自发入市过程中，占用集体土地的目的往往是“非公共利益”，并且被占用的集体土地几乎都是零星散碎地进入市场。农地的自发入市流转，不能遵循市场经济规律重新配置，直接导致土地利用混乱。再加上，农地自发入市流转游离于土地市场管理之外，土地隐形交易大量存在，尤其在城乡接合部，不按规划用地，乱搭乱建，造成田地结构和布局十分混乱。同时，这类土地的占用还给城市的后续发展埋下隐患，加大了今后城市规划与建设的成本。
（四）破坏了土地市场公平机制，加大了土地市场管理的难度，不利于土地市场发展。
三、总结
传统农业经济效益比较低下，加之农村干部群众法律意识转低，土地管理部门监管不力等原因，导致农村集体土地租赁纠纷日益增多，农村集体土地租赁因此存在许多的隐患。为了合理利用土地，规范土地交易市场，切实保护耕地，国家实行土地利用总体规划制度、土地用途管制制度、耕地特殊保护制度和土地执法监察制度。土地是一种重要的财产，但也是一种重要的自然资源，因此金土地小编认为限制是十分有必要的。
