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养老地产会成为“鸡肋”吗？
提问者：030256
提问时间：2017-03-30 11:59
问题分类：土地知识 > 专业知识
人口老龄化的加剧和家庭结构小型化预示着中国养老地产市场的巨大发展潜力。然而前景是美好的，现实是残酷的，养老地产远没有看上去的那么美好，甚至演变为一个持续赔钱的生意。为什么养老地产如此举步维艰？且听金土地小编细细道来。
事实上，目前养老产业面临三大难以解决的难题。
难题一政策束缚：市场上很难找到适合做养老的土地
养老是从计划经济到市场化过渡之痛！政府对养老的重视是近两年的事情，尚未形成健全的养老政策支持体系；同时地方政府不愿意损失土地财政收入，对养老用地无法给予实质性支持。因此低价土地或项目的难以获取成为目前养老产业发展盈利困难的根本。
难题二资金束缚：短钱长投的不匹配
养老属于典型的长周期运营项目，养老项目“长周期、低收益”特征明显不符合金融支持体系的要求；短期银行贷款资金与长期开发资金矛盾，导致地产商无法沉淀大量资金进行持有运营，只能通过出售产权来回笼资金，养老地产必然沦卖房概念；所以短钱长投的不匹配使得开发商不得不脱离养老地产的本质，逐渐走入死循环。
难题三客户观念束缚：老人购买力较弱，传统观念束缚严重
中国养老市场的八字真相：“未富先老”“未老先衰”。“未富先老”意味着老人购买力有限，“未老先衰”意味着老人的身体健康维持、康复、治疗等需求是真正的刚性需求。有限的购买力遇到对配套和服务的强需求，必然导致收支难平衡。而30-40后老人受“养儿防老“的传统家庭式养老观念束缚较为严重，无形中也为购买养老地产设置了重重心理障碍。
那么面对这些难点，中国养老地产的出路在哪里？金土地小编有以下几点建议：第一，要以轻资产模式进行运作，寻求多方合作降低风险，同时必须构建强护理的服务能力，这是未来核心竞争力；第二，探索多元化盈利点，降低风险提升生存能力。例如在政策上可以争取政策红利，获得相应的补贴；第三，养老地产真正的利润增长点，恰恰就潜伏在养老的后期服务链条中，因此养老地产要具有特色化的运营服务以及差异化定位才能竞争中脱颖而出。
金土地小编认为，现阶段的养老地产看上去是个伪命题，但并不意味着养老地产会成为鸡肋。我国的养老地产不妨借鉴台湾、日本、美国等国的一些成功经验，再根据我国国情，合理调整建筑开发模式，形成适宜本土的养老地产。
