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工业用地如何“二次开发
提问者：03014
提问时间：2014-09-10 13:34
问题分类：交易 > 土地开发
实施困境与对策上海产业园区发展面临土地资源匮乏、商务成本制约、节能减排和环境保护等诸多难题。当前形势下面临的主要问题是如何盘活存量，以期实现创新驱动和转型发展的终极目标。从现状分析看，全市盘活存量的潜力很大，但“二次开发”实施的难度和代价也大，需要共同建立起有效盘活存量的“引逼”机制，进一步加大政策的创新力度。（一）实施困境一是缺乏统筹规划。当前，“二次开发”模式在规划综合平衡利用、土地供应政策制定等方面还未形成联动机制，规划与土地对利益协调的综合调控作用尚未凸显。“二次开发”仍以“点”上的单个企业调整为主，未将闲置的、低效利用的、缺乏规划的、小规模的、需“二次开发”的土地整合起来，以发挥更大效用。城市规划与土地规划仅关注规划区内土地用途、开发强度、区位空间关系、土地开发时机、用地取得、地价等，缺乏对“二次开发”的前景预期，相关税收、财政等政策未形成政策合力。二是土地收储成本高。由于利益驱动，原土地使用权人不愿土地仍以工业用地价格被回购，却要分享使用期间产生的土地增值收益。如对原企业外迁改造，涉及征购土地、建设厂房、市政配套、购置设备、职工安置等复杂补偿利益，如为集体土地上企业，则补偿利益还涉及农民搬迁和生产方式转变而更复杂。由此造成工业用地收储价格日益趋高，而政府进行基础设施改造、环境整治等土地整理成本却高昂，土地收支难以平衡。三是缺乏多部门合作机制。现行土地行政管理条块分割，对待改造企业的定性、发展方向、职工安置、土地使用权处置、再开发的利益分配等涉及多部门管理，而各部门脱不开本部门的权力与利益羁绊，虽对企业改造的具体问题都有发言权，但又都不做主，部门之间缺乏合作。四是面临一些制度性障碍。缺乏对劣势产业的识别因素。当前工业用地出让简单采取以最高年限出让，忽略了产业生命周期和企业生命周期，与经济规律不相符。一次性出让50年后，政府调节土地市场的能力明显弱化，加大了盘活存量土地的难度。五是缺乏激励机制。一方面，由于土地“二次开发”涉及多个利益主体以及多方因素，相对于新增用地来说，成本高、难度大，地方政府积极性受阻；另一方面，现有的政绩考核体系，尚无法充分调动地方政府进行土地“二次开发”的积极性。（二）对策措施在加快推进产业结构调整的背景下，必须进行工业用地“二次开发”研究，为产业结构调整腾出空间；加快政策创新，为产业结构调整提供强大动力；完善体制机制，为产业结构调整提供保障。一是编制工业用地“二次开发”专项规划。对可挖潜的存量工业用地，结合用地需求、开发潜力、利用条件等进行分析，明确存量土地再开发的主要目标和重点区域，制定相应的开发再利用对策。二是更新控制性详细规划理念。采取市场和土地使用管理导向，以产权土地开发控制为目标，有效解决规划与市场规则、土地使用管理之间脱节的矛盾。解决存量土地在未按照规划实施前的过渡问题，同时增加与土地管理接轨的条件和要求，以提高规划编制成果的可操作性。三是健全土地收储制度。建立合资入股、共同开发、共享土地增值收益的收储机制。针对工业用地的再出让和回购操作，研究制定供操作用的程序性规范和实施细则。四是完善工业用地供应制度。根据产业发展规律研究产业自身生命周期，并以此推行出让区别年期制或标准厂房租赁制，对不同年期的出让价格按照相应年限通过评估确定。加强对闲置土地和厂房的短期利用和临时租赁管理，完善相配套的土地租赁权权益及土地租赁相关制度，包括租赁规则、租赁方式、租赁价格等。五是健全工业用地用途管制。在土地转型或转性过程中，建立严格的工业用地用途变更调控机制，局部支持，适度控制，严格限定区域、规模和主体；建立以合同管理和土地供后绩效评估为主的监管机制。六是健全控增逼存制度。实施新增建设用地指标的差别化奖惩机制，把盘活工业区存量土地与该区域下一年度新增建设用地指标分配相挂钩；把盘活存量土地情况作为开发区扩区的前提条件。七是建立“二次开发”管理机构。负责计划协调职能，定期制定推进区域的“二次开发”整体实施方案，定期进行区域工业用地使用情况监察，编制推进计划，制定与其他工作的衔接措施，制定工作程序规范等。八是利用经济手段促进盘活。发挥税收杠杆作用，降低存量工业用地流转的成本，对优先开发利用闲置和低效用地的，给予地价方面优惠
