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土地流转是怎么操作的？
提问者：3498
提问时间：2014-09-11 10:11
问题分类：交易 > 土地流转
看你要流转的是土地承包经营权还是土地用益物权的转让。如果是承包经营权的转让，一般由双方当事人自主签订合同就可以，为保险起见，也可到当地镇政府农业部门或法律服务所办理合同见证。如果是土地用益物权的转让，就要遵守相关的法律规定的程序进行了。土地用益物权包括：一、土地承包经营权 1、依家庭承包方式设立的土地承包经营权： （1）第128条，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。 （2）特别注意：流转方式不包括抵押、入股。 2、通过其他方式设立的土地承包经营权 第133条，可以以转让、入股、抵押或其他方式流转。 二、建设用地使用权 第143条，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。 注意：《城市房地产管理法》在37-39条上的限制。具可考性的限制有以下三个： 1、未全部支付土地出让金的； 2、房屋建设目的，未完成投资总额的25%以上；成片开发的，未形成工业用地或其他建设用地条件的。 3、划拨土地，未经有批准权的政府批准。 三、宅基地使用权 1、依物权法153条，宅基地的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 2、例外只有两个：其一、买卖房屋；其二、继承。 四、地役权 地役权的从属性。地役权从属于需役地。 物权法第164条：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。” 第165条：“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”
