目前我国大量农村宅基地利用存在产权不明晰、缺乏规划引导、私下无序流转、低效闲置浪费等问题，不符合国家关于实行最严格的节约集约用地制度的要求。为此，一些地方也开始了宅基地制度改革的试点。笔者认为市场化配置将是未来农村宅基地制度改革的方向之一。
宅基地市场化配置的技术障碍
农村宅基地实行市场化配置除了需要法律相关条文的修订，在操作层面还面临诸多现实问题。
农村集体建设用地地价体系尚未形成。一方面由于城乡二元结构的长期存在，建设用地开发利用主要集中在国有土地上，农村集体建设用地的资产和资本属性未受到足够重视，其制度建设等方面投入相对薄弱；另一方面由于受现有法律制度的约束，农村宅基地流转主要以隐性流转为主，导致农村宅基地流转案例无法作为正常市场交易案例的参考。农村集体建设用地地价体系的缺失，使农村集体建设用地包括宅基地的市场化配置失去技术支撑。
农村宅基地中介服务机构尚未建立。目前，土地房屋评估机构在城市地区相对较多，发展也较为成熟。但在农村地区，土地房屋评估工作存在缺乏技术依据、评估资料难寻、产权界定不明确、价格影响因素差异性大等难点。其评估技术水平相对较弱，评估机构相对较少，这对于农村宅基地集体建设用地流转和市场化配置都是不利因素。
宅基地市场化配置体系构建的基本原则
市场化配置是农村宅基地资源优化配置和节约集约利用的一种手段和方式，也是关系到经济社会发展和稳定的关键措施，但必须遵循以下基本原则：
资源优化配置和节约集约用地的原则。市场化是优化农村宅基地资源配置、促进农村宅基地节约集约利用的有效手段，其构建、实施过程必须符合并围绕其最终目标，不能偏离。同时，还必须遵循市场化配置的基本原则，不得违反国家关于耕地保护和土地资源节约集约利用的基本国策，不得违背我国相关法律关于资源配置公开、公平、公正和效益兼顾的最基本要求等。
与国家宏观调控措施相互结合的原则。农村宅基地市场化配置必须与国家宏观调控措施相互结合，把“有形的手”与“无形的手”结合起来，才能克服市场经济盲目性、滞后性的缺陷，保障市场经济健康有序发展。
循序渐进维护社会经济稳定发展的原则。农村宅基地市场化配置体系尚未建立，市场化配置过程中存在许多无法预期的问题，同时农村宅基地利用和管理制度涉及亿万农民的福祉、事关社会的安定团结，必须谨慎对待。因此，开展农村宅基地市场化配置体系构建必须有条件、有准备地稳妥推进，维护整个经济社会稳定发展。
宅基地市场化配置体系构建的若干意见
夯实农村宅基地市场化配置的两个基础。如果农村经营性集体建设用地市场放开，政府对于农村土地的管理将主要集中于两个方面：土地产权保护和土地规划用途管制。在农村宅基地市场建立之初，也要夯实两个基础。
一是夯实宅基地产权基础。包括完善集体土地所有权主体和权能、完善宅基地使用权的权能。建议通过对《物权法》《土地管理法》等相关法律进行适当修订，赋予农村宅基地完整的所有权和用益物权，从法律层面上为确权奠定基础。同时，加快不动产统一登记工作，通过对农村集体土地所有权、使用权的确权登记来保护产权人的权益不受侵害。
二是夯实农村村庄规划基础。加快开展农村村庄规划编制工作，加强村庄规划与土地利用总体规划、城市总体规划的衔接，合理布局农村住宅用地、商服用地、工业用地等，为农村住宅用地用途管制、利用流转、市场配置等奠定规划基础。
转变农村宅基地利用管理的两个观念。一是从以地保障向综合保障转变。从法律政策层面淡化宅基地的福利保障功能，通过逐步完善农村社会保障体系、住房保障体系等措施，来保障农村最基本的住房、医疗、卫生、教育等需求，为宅基地“松绑”，还原其最基本的资源属性，拓展其资产和资本属性。
二是从农村宅基地向农村住宅用地转变。单纯的以地保障农民居住需求方式已不适应目前资源紧约束的背景，建议及时转变观念，在规划层面要实现农村宅基地向农村住宅用地的转变。考虑农村住宅用地的不同形式布局，采取单户独栋或联排建设农村住房、集中建设农民公寓、适当建设农村保障性住房等多种方式满足不同层次的需求，促进农村集体建设用地节约集约利用。
实现农村宅基地利用管理的两个突破。一是实行宅基地有偿使用。一方面宅基地有偿使用充分体现了集体土地所有权中的收益和处分权利，是集体土地所有权权能完整的表现；另一方面，宅基地有偿使用体现了宅基地资源的价值，有利于宅基地节约集约利用，也会为宅基地市场化流转和有偿退出等奠定基础。二是逐步放开宅基地流转范围。建议通过修改相关法律法规，逐步考虑放开宅基地流转范围，进一步调动市场对于农村宅基地的供给和需求，通过市场调节方式达到优化配置宅基地资源的目的。
完善农村宅基地市场化配置的保障措施。一是加强农村集体经济组织建设。完善村民委员会的组织构架和人员组成，细化责任内容，明确农村集体经济组织产权责任主体（实际上为集体经济组织成员共同所有，形式上采取村民代表大会制度选取所有权产权主体法人代表），避免农村集体土地所有权的虚置问题。同时，增强村民的主体意识，完善集体经济组织成员所有权权利行使的程序，加强村民自治管理。对于农村集体经济组织内部相关政策、规划的制定，引入听证和征询制度，提升村民的知情权、参与权和决策权；本集体经济组织的宅基地分配和建房决策须由2/3以上的组织成员同意；加强村委会的管理力度和责任，实施用地申请的预审制度。二是完善农村社会保障制度。将农民的社会保障与宅基地分离，切实解决农民的居住问题，逐步实现城乡统一的住房保障体系。可在农村建设公寓住房，为长期在外务工和可能农转非的农民提供退出宅基地的后备保障，为停止无偿分配新宅基地提供前期准备和实践探索；为孤寡老人和生活困难群众提供福利住房，采取出租形式，在保障其老有所居、老有所养的同时，又有利于其旧宅的退出与复垦。
完善农村宅基地市场化配置的技术支撑。首先，加快建立农村集体建设用地土地价格评估体系。在国家批准的集体建设用地流转和宅基地制度改革的试点区域内，综合考量土地区位、周边配套及土地权益所具有的自然生产条件、经济资产价值等多种功能，加快开展农村集体建设用地分等定级和基准地价研究工作，制定农村宅基地基准地价标准、宅基地评估技术规则、宅基地交易规范等技术准则，逐步建立健全农村宅基地使用权交易服务市场。其次，加快完善宅基地交易中介服务机构和仲裁服务机构。积极引导建立农村集体建设用地交易中介服务机构和仲裁服务机构，培养专业人才、拓宽服务领域，为农村土地交易提供咨询和仲裁服务，减少和化解土地交易纠纷，稳定市场秩序。
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原标题：农村宅基地市场化配置体系初探
