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分公司能作为产权人申办不动产登记吗?

提问者:liangsw  |   提问时间:2017-11-29 15:06:44  |  问题分类: 土地知识>专业知识 


问题描述:

在不动产统一登记实践中,工作人员经常会遇到某公司某某分公司持相关证照到不动产登记大厅申请办理不动产登记的情形。那么,分公司能否以自己的名义申请办理不动产登记,可否作为登记簿记载的不动产权所有权人?


  • 最佳答案 (0) 回答者:lsw181 | 回答时间2017-11-29 15:06:44

    子公司与分公司存在重要区别
    分公司是与本公司相对应的法律概念。分公司是指公司在其住所以外设立的从事经营活动的机构。分公司不具有企业法人资格。可见,分公司在法律上、经济上没有独立性,以本公司的资产对分公司的债务承担法律责任。
    而子公司是与母公司相对应的法律概念。母公司是指拥有另一公司一定比例以上的股份或通过协议方式能够对另一公司实行实际控制的公司。子公司是指一定比例以上的股份被另一公司所拥有或通过协议方式受到另一公司实际控制的公司。子公司具有法人资格,可以独立承担民事责任,这是子公司与分公司的重要区别。
    关键在于分公司是不是民事主体
    关于分公司能否以自己的名义申请办理不动产登记,可否作为登记簿记载的不动产权所有权人的问题,不动产登记理论和实务界发出了“支持”与“反对”两种截然不同的声音。
    对此,笔者认为,分公司能否以产权人的名义申办不动产登记,关键在于其是否是民事主体。
    根据《民法总则》(以下简称《总则》),我们可以确定民事主体为自然人、法人、非法人组织。《总则》第74条明确:“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的,依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动,产生的民事责任由法人承担;也可以先以该分支机构管理的财产承担,不足以承担的,由法人承担。”从该条文的规定,我们可以看出分公司对于“财产”只是管理者的角色,而不是所有者的角色。同时,《公司法》第14条明确:“公司可以设立分公司。设立分公司,应当向公司登记机关申请登记,领取营业执照。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。”显然,分公司既不属于自然人,也不属于企业法人。
    那么,分公司会是《总则》中所谓的“非法人组织”吗?《总则》第102条明确:“非法人组织是不具有法人资格,但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。”《总则》第104条进一步明确:“非法人组织的财产不足以清偿债务的,其出资人或者设立人承担无限责任。”显然,分公司不具备独立的法人资格,没有自己的独立财产,其名下的财产是作为本公司的财产而计入本公司的资产负债表之中,明显不符合“非法人组织”相关要件,应当排除在“非法人组织”外。
    综上,分公司不具备法人资格,不属于民事主体,其对外行为一般须得到本公司的授权,其民事责任也应由本公司承担,不能以自己的名义申请办理不动产登记,不可作为登记簿记载的不动产权所有权人。《担保法》第10条的规定更是直截了当,明确“企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人”。
    分公司不动产登记在本公司名下
    分公司管理的不动产所有权属于本公司,只能在授权范围内使用、支配和处分。在办理不动产登记时,应该以本公司的名义申请办理不动产登记,登记在本公司的名下。当然,本公司可以授权或委托分公司具体经办。
    对于历史原因造成的登记在分公司名下的不动产,本着尊重历史、妥善处理的原则,根据《物权法》第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正”和《不动产登记暂行条例实施细则》第81条“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误,应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的,不动产登记机构应当在公告15个工作日后,依法予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”的规定,可采取以下措施加以纠正:
    一是分公司或者本公司主动申请更正登记的,不动产登记机构应依法受理并及时办理不动产登记。二是不动产登记机构主动联系并通知分公司和本公司,动员其及时申请办理不动产更正登记。三是在分公司因处分不动产申请转移或抵押登记时,积极动员其主动申请更正登记,将不动产由登记在分公司名下转变为登记在本公司名下,再根据本公司书面授权或委托办理不动产转移或抵押登记。四是不动产登记机构主动联系并通知分公司和本公司办理更正登记逾期不办理的情况下,不动产登记机构采取公告15个工作日后,依法予以更正。