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提问者:liangsw | 提问时间:2017-11-29 15:08:04 | 问题分类: 土地知识>专业知识
最佳答案 (1) 回答者:lsw181 | 回答时间2018-07-27 10:48:19
本案主要涉及两个问题：一是甲公司后修建的写字楼是否属于抵押财产；二是如果新建的写字楼不属于抵押财产，乙银行应当如何实现其抵押权。
一、土地抵押之后，地上新建的建筑物不属于抵押物
一般来说，我国实行的是“地随房走”或“房随地走”的房地一体的抵押制度。
《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”
但是，《物权法》第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”《城市房地产管理法》第52条也有同样的规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”
因此，本案中，甲公司与乙银行签订抵押合同在先，修建新写字楼在后，根据上述法律规定，该写字楼不属于抵押财产。
二、乙银行可以申请法院将建筑物与土地使用权一并拍卖但只能就其中的土地价款优先受偿
根据《物权法》第200条和《城市房地产管理法》第52条的规定，建设用地使用权抵押后新增的建筑物不能作为抵押财产。这样规定的主要原因是在设定抵押权时，其标的物不包括新增的建筑物，从而抵押权的效力不能及于这部分新增建筑物。新增的建筑物虽然不属于抵押财产的范围，但一旦抵押的土地上新增了建筑物，其建筑物和建筑物占用范围内的土地便不可分，即“房地一体”，债权人在实现抵押权时，如果将新增建筑物从拍卖的抵押土地使用权中抽离出来，使新增的建筑物所有权与建筑物所占用的土地使用权权利主体不一致，则这一新增的建筑物权利就无法得到实现。同时，如果新增的建筑物拆掉后再行使抵押权不仅会造成资源的浪费，而且新增建筑物的权利人的权利更加得不到保障。因此法律规定对有新增建筑物的建设用地的使用权实现抵押权时，应当将该土地新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但对于拍卖新增建筑物所得的价款，抵押权人不得优先受偿，是遵循价值最大理论且有法律基础的。
综上，乙银行对该土地上的房屋不享有抵押权，但乙银行行使自己的抵押权时，可以将房屋与土地一并拍卖，就拍卖获得的价款分为两部分，一部分为拍卖土地使用权的价款，另一部分为拍卖土地上新建的写字楼的价款。其中，乙银行可以就拍卖土地使用权获得的价款行使优先受偿权，而不能就拍卖写字楼获得的价款行使优先受偿权。
