开发收益和开发权、地上权、建设用地使用权的价格
        有学者说：土地价值是由其用途决定的；土地增值是因土地用途转用（实际转用或规划转用）所致；开发权的价格是原用途——农用地价格与建设用地价格间的差价。这个观点不符合马克思的地租理论。
        按照马克思的地租理论：地价是地租的资本化，地价增值是地租的增值；地租包括绝对地租、级差地租I和II；级差地租I又包括因区位和肥力差异而形成的区位地租和肥力地租。农地转用为建设用地，投入了土地资本（土地前期开发和房屋建造的费用），这些资本与土地结合增加了剩余价值的产出，在租约到期或土地出售时，部分剩余价值会转化为级差地租II，但这部分地租，随着房屋折旧和衰败是要贬值的，不会不断增值。地价的增值不是由于土地用途的转用，而是区位地租的增值。这个道理可以用图1、图2来说明：
        按杜能—阿朗索的区位理论：一个单中心城市的土地，因运输、信息交流成本离城市（市场）中心越远而越高，区位地租离城市（市场）中心越远而越低，图1用一条下凹的曲线CB表示区位地租（亦称竞租曲线）；肥力地租同离市中心距离没有关系，假设肥力匀质，以一条水平线AB表示肥力地租。土地作建设使用看重的是区位。在竞争性的土地市场上，剩余价值产出率高、付租能力强的土地用途竞得区位地租高的地段，于是形成同心圆式土地利用格局：市中心的地段成为金融商业用地；向外（离市中心距离渐远）依次为办公——住宅——工业——都市型集约农业——大田作物、饲养业——放牧业、林业用地。区位地租与肥力地租相等的BU线左边是区位条件适宜、土地宜用作建设开发的城市建设用地（市地）；右边则是区位差，区位地租低于肥力地租，区位已不宜建设开发而让位于农业利用的农地；中间的分界线BU可视为城市建设边界。所以，在土地资源市场配置制度下，是区位和区位地租/地价决定土地用途，而不是土地用途决定地租/地价。

图1 区位地租与土地利用格局

        随着城市人口增加、二三产业发展，城市建设用地需求增加，又因城市基础设施建设改善、交通成本下降，区位条件改善，于是区位地租上涨，区位地租曲线从R1上升至R2（见图2）。此时，比农业用途付租能力强的城市建设用地便要扩展，使城市建设边界从U1右移至U2。城市人口和各类城市用地需求增加，区位地租/地价上涨，原来的城市用地便要再开发，使金融商业用地、办公、住宅、工业用地扩大并依次向外扩展。因区位条件改善，在新、旧两条城市建设边界U1、U2之间（即所谓城乡结合部）的农地便会逐渐开发为城市建设用地，即发生城市的郊区化。这时U1、U2区间的地价，因区位地租提高到CD一线，就不再是原来农地的价格而是该区位“最高最佳”用途的价格。

图2 区位地租上涨引起土地利用格局变化

        在R1、R2两条区位地租曲线之间（图2中的C1 C2DB灰色部分）区位地租/地价的增值，即有些学者称之为土地的“自然增值”便是土地的开发收益（development gains），亦即是土地开发权的租金或价格。
        区位地租的增值不是农地转用为建设用地时才增值，而是在一个基础设施建设项目计划确定之日起，受其辐射影响的农地有开发的预期时，便开始增值，无待于开工建设、投入了土地资本后才增值。图3表示日本的实际经验。

图3 开发收益（地价）年增长率【13】

        我们常看到一旦市政府宣告要修建某条地铁，地铁沿线的地价/房价立马上涨。这也证明农地地租/地价的增值不是农地转用所创造的，而是区位条件改善，区位地租增值，才引致农地转用为建设用地。一次交易和用途转用不过是使增值的地价得以实现而已。

开发收益的分配
        开发收益如何分配，一种流行的观点认为：土地增值是社会投资的结果，是外力增值，不是土地所有人投资投劳的结果，应归社会所有，不应当归原农地所有人者所得，也不应当归农转非之后的土地使用者所得，否则，皆有失社会公正。这种观点渊源于十九世纪英国经济学家约翰•穆勒。他把因在资本增加、人口增长和生产技术进步导致的土地增值称之为自然增值，又说地主“不干活儿，不冒风险，不节省，就是睡大觉，也可以变得愈来愈富，不合社会正义的一般原则，”于是设计了一套制度：在“确保地主得到其土地的现时市场价格”（其中“包含了全部未来预期的现值”）后，对土地因社会进步的“自然原因”而“增加的地租课以特别税”收归国家。孙中山接受约翰•穆勒的观点，制定了“自报地价，照价征税，照价收买，涨价归公”的政策，作为平均地权第一阶段的政策。
        有的学者认为：“我国农地征收中按原用途进行补偿的办法实际上就是遵循了‘涨价归公’的不成文的政策原则，但是这个办法完全否定了原土地所有者的开发权益，流之“片面”、“极端”，进而提出“全面开发权论”，认为“不仅被征地农民拥有开发权，整个社会，包括其他农民也享有此项权利，所以开发收益应私公兼顾，私公共享”。
        然而，这些观点不符合马克思的地租理论，其错误之一是把剩余价值的增值与地租的增值混为一谈。土地本身不会产生剩余价值，土地与投入土地的劳力、资本相结合，才有剩余价值产出。社会投资于城市基础设施建设确实使其辐射所及的企业获得外部经济效益，降低了交通成本，增加了剩余价值产出，这确实是所谓“外力增值”；但剩余价值增值之所以转化为地租的增值，并不是由于谁投入了劳动、资本，而是由于土地所有权、使用权的垄断（产权的排他性）。
        马克思说：分配方式(笔者注：指初次分配）不能决定于“公平正义”之类法的概念（笔者注：当然更不能决定于“极端”“片面”之类的概念），而是决定于生产方式；在商品生产方式中，劳动、资本、地产作为生产要素投入，其分配形式就是工资、利息和利润、地租，其交换方式便是等价交换。所以马克思说：“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式”。在商品经济的生产方式下，投入地产，获得地租，完全正当，没有什么公平正义问题。若说地租是不劳而获的收入，不合公平正义，而要收归社会所有的话，除非将土地全盘国有化。所以，恩格斯批评主张“这种增值是未经土地所有者干预而形成的，所以不应归它所有，而应该归社会所有”的普鲁东主义者说：“他却没有察觉到他这样说，实际上就是要求废除地产”。
        我国实行多种经济成分并存的市场经济体制，还存在两种形式的土地公有制，存在约170万个集体土地所有权人，不存在全面开发权，也没有实行土地所有权全盘国有化。在这种经济体制下，政府投入国有土地的建设用地使用权，其开发收益（作为出让金）归国家；农民集体投入集体土地的建设使用权，则其开发收益（地租的增值）归各个农村集体经济组织，市场经济的分配规则就是这样，理所当然，不存在公平或片面的问题，也不存在集体土地的增值或开发收益要在政府、土地所有者、开发者、使用者和其他主体间分配的问题。在初次分配中，就要“国家、集体分享土地增值收益”的提法是错误的，这种提法不符合马克思的分配理论。
        有许多人反对这种土地增值（实际是地租增值或开发收益）分配方式：说把土地增值收益全部归于被征地农民会带来更大的不公平和混乱；有人看到有的被征地农民在征地拆迁中一夜暴富，成了百万元户、千万元户，有的拿补偿款去赌钱，去买宝马车，开上宝马车去扫街，也反对把土地增值全部归于被征地农民。
        对此，要看被征收的土地房屋是否是被征收人的合法财产，征地补偿是否遵循了等价交换原则。若不是，则应追查其财产来源和补偿标准的确定；若是，则被征收户本来就是拥有千万元财产的富翁，何来一夜暴富，有什么不公平，又有什么可抱怨的呢。至于拿补偿款去赌钱、买宝马车，这是因为农民没有投资渠道，他们会经营、熟悉的投资渠道是盖房、租房卖房，而这条渠道又被政府取缔“小产权房”的政策封杀了，这才发生赌钱、买宝马车等问题。解决办法是引导被征地农民合理投资，而不是拿走他们应得的土地增值收益。
        有人反对把土地增值收益全部归于被征地农民，说这样会在城郊出现一个土地食利者阶层。这种说法更无道理。地租是所有权、使用权的经济体现，不是劳动的经济体现。从这个意义上讲，大凡地租都是不劳而获的收入。投入地产，收取地租，这是商品生产方式的分配规则，奈何以“食利者”加以污名化。
        还有人反对把土地增值收益全部归于被征地农民，理由是：这样一来，政府就没有城市建设、基础设施建设的资金了，会延缓城市建设、经济发展。市场不会自动提供基础设施等公共性用地，需要政府组织投资建设。既然这些基础设施、公共设施是为公众服务的，则其资金应从以税收为基础的公共财政收入中支出，由公众负担，不应尅扣农民集体应得的开发收益，让被征地农民为全民享受的基础设施建设付出特别牺牲。
        总而言之，按马克思的经济理论，在市场经济条件下，征收集体土地所有权，就应该给予当地当时正常市场价格（地租资本化的价格）的补偿，等价交换；集体土地建设用地使用权、宅基地使用权、农业承包经营权入市交易，就应该按这些用益物权的价格或租金平等交易。国有土地的增值归国家，集体土地的增值归农民集体，不存在集体土地的增值收益要在全民间分配的问题。若是土地增值收益过高，会扩大贫富差距，可在二次分配中用税收来调节，而不能打破市场经济初次分配规则；打破了，就不成其为市场经济了。