工业用地弹性出让和租赁制度，即根据工业企业不同的产业周期，弹性确定工业用地出让年限，引导工业企业以租赁方式使用土地。本文拟就工业用地出让政策、工业用地租赁政策等问题进行分析，以期对工业用地弹性出让和租赁制度的推广有一定助益。
工业用地可以弹性出让
        我国有关法律规定，在不超过该类用途的法定最高出让年期的前提下，土地出让年期可根据实际需求设定。工业用地法定最高出让年期为50年。
        工业用地出让一定是50年吗？工作中，有人认为工业用地出让是唯一年期，凡是工业用地出让都得按50年办理。其实，这是一种错误的认识，工业用地可以实行弹性出让。工业用地弹性出让,亦称工业用地弹性年期出让，根据工业企业产业周期，在不高于工业用地法定最高出让年期的前提下，灵活确定工业用地出让年限 ，打破工业用地出让必定50年的习惯做法。从有关理论可知：
        弹性年期出让地价=最高年期出让地价×年期修正系数
        工业用地弹性出让地价计算例一（一级市场出让）：
        某地政府拟将一宗国有土地按工业用途出让，出让年期为20年。经计算，该宗地目前正常市场条件下50年期工业用地使用权出让价格为112元/平方米，该地区工业用地土地还原利率为6%，此时土地使用者应交纳的20年期土地使用权出让地价应为：

        工业用地弹性出让地价计算例二（划拨补办出让）：
        某土地使用者以划拨方式取得的一宗国有工业用地土地使用权，现土地使用者欲补办出让手续，出让期为5年。经计算，该宗地目前正常市场条件下工业用地50年期土地使用权出让价格为112元/平方米，当地划拨土地补办出让按60%补交地价款，其50年期划拨土地需补交地价款为67元/平方米，该地区工业用地土地还原利率为6%，求算此时土地使用者应补交的5年期土地出让金。

工业用地租赁问题
        现行法规政策关于国有土地使用权租赁有如下规定：国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁，其中，短期租赁年限一般不超过5年，长期租赁期限不得超过同类用途土地法定最高出让年期。
        租赁供地用不用实行招拍挂？工作中，有人认为只有出让供地才实行招标拍卖挂牌，租赁供地不实行招标拍卖挂牌，这是一种错误的认识。租赁是与出让相并列的一种土地有偿使用形式，出让供地要通过竞争性取得的，租赁供地同样也要通过竞争性取得。
        国土资源部2007年颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土部39号令）第二十七条规定：以招标拍卖挂牌方式租赁国有建设用地使用权的，参照本规定执行。此规定明确了租赁国有建设用地的操作程序。
        土地年租金的计算方法，可用收益还原法计算地价的公式，在已知地价的前提下计算土地纯收益，即土地年租金。
        工业用地年租金计算例一（租赁供地）：
        某地政府，拟将一宗国有土地按工业用途长期租赁供地，租赁期为20年。经计算，该宗地目前正常市场条件下20年期工业用地使用权出让价格为82元/平方米(该宗地目前正常市场条件下工业用地50年期土地使用权出让价格为112元/平方米)，该地区工业用地土地还原利率为6%，求算此时土地年租金。

        工业用地年租金计算例二（划拨补办租赁）：
        某划拨国有工业用地土地使用权，使用者欲补办租赁手续，租期为5年。该宗地目前正常市场条件下工业用地50年期土地使用权出让价格为112元/平方米，5年期土地使用权出让价格为30元/平方米，当地划拨土地补办出让按60%补交地价款，其5年期划拨土地需补交土地出让金为18元/平方米，该地区工业用地土地还原利率为6%。
即土地年租金价格为4.27/平方米。

（作者供职于黑龙江省国土资源厅）