一地数卖到底归谁？

提问者:m0092  |   提问时间:2015-04-07 13:37:10  |  问题分类: 交易>办证过户 

问题描述：

我司2005年与某公司签订了一份《土地使用权转让合同》，该土地是出让地。按照合同约定，在我司支付了40％的地价款之后，某公司应当办理土地使用权变更登记手续。按约付款后，某公司却迟迟未能办理土地使用权变更登记手续。后经过多方得知，某公司于我司签订合同之前，就已经与A公司签订了该块土地的使用权转让合同，但是到目前为止，尚未办理使用权变更登记手续。想请教戴律师，在这种情况下，我司签订的《土地使用权转让合同》是否有效？如果合同有效，那么我司能否现在向法院起诉要求某公司办理土地使用权变更登记手续？

• 最佳答案 (0) 回答者:miaosq | 回答时间2015-04-07 13:38:12

  您所述的这种情况属于典型的“一地数卖”，即土地使用权人与数人签订土地使用权转让合同，将土地使用权数次转让。“一地数卖”虽然不象“一房数卖”那么普遍，但是也经常发生。
  　　1、贵司签订的《土地使用权转让合同》合法有效。
  　　根据1999年颁布的《合同法》，合同的一般生效要件为：民事主体具备民事行为能力，意思表示真实，标的合法。从这三个角度而言，该土地为出让地，使用权可以转让；贵司具备独立的法人主体资格；若贵司签订合同时不存在欺诈胁迫，损害公共利益的情形，并且没有违反法律行政法规的强制性规范，则贵司签订的《土地使用权转让合同》应当合法有效。某公司已经与A公司就该土地订立《土地使用权转让合同》的行为并不影响贵司合同的效力，但很显然，该份合同影响到贵司的合同能否得到履行。
  　　2、合同的继续履行以及土地使用权的归属处理原则。
  　　若某公司与A公司订立的土地使用权转让合同也有效，在两个合同均为有效的情况下，土地只有一块，应当归属谁呢？法院应当支持那一方呢？2005年颁布的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条对此作出了明确具体的规定，根据该规定，数转让方均要求继续履行合同，取得土地使用权的情况下，确定以下处理顺序：
  　　（1）首先支持已经办理土地使用权变更登记的
  　　 在我国，土地使用权登记是有效获得土地使用权的充分必要条件，已经办理土地使用权变更登记的土地使用权转让合同应当得到继续履行。
  　　（2）土地先行合法占有投资开发的
  　　 若数个受让方均未办理土地使用权变更登记手续的，已经对土地进行合法占有投资开发的受让方要求变更登记土地使用权的主张将得到法院的支持，这主要是为了避免土地上投资开发的返还，减少社会资源的浪费。
  　　（3）既未变更登记也没有合法占有投资开发的，则先行支付土地款一方订立的合同应当继续履行，可以要求出让方办理土地使用权变更登记手续。
  　　（4）土地使用权转让合同订立的顺序，订立在先的继续履行，可以要求出让方办理土地使用权变更登记手续。
  　　根据以上分析，贵司已经支付了部分地价款，且出让方尚未将土地使用权变更登记给A公司，则如果A公司还没有合法占有投资开发该土地，以及没有支付土地价款或晚于贵司支付地价款，则贵司向法院起诉，要求出让方继续履行合同，办理土地使用权变更登记手续将得到法院的支持。

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