青岛市工商联房地产行业联盟秘书长 龙江
《青岛日报》房地产部记者 綦峰岩
大规模旧城改造以及大青岛计划带来大量土地供应 数十万套库存是楼市面临最大问题
2014《家天下》
记者天下行
青岛，一直以来都以其“红瓦绿树、碧海蓝天”的帆都风光闻名于世，其知名度甚至还超过山东的省会城市济南，就连其楼价也超过济南不少。作为中国著名的旅游度假城市，这里曾经活跃着外地置业者，在青岛买房度假一度是外地人眼中的生活时尚。作为山东“唯二”的执行过限购的城市之一，青岛限购政策取消也是走在全国前列的，在限购政策取消后的一个月左右，记者探访青岛楼市，发现市场并未表现得很热情，在淡定的气氛中成交略有回暖，但即使加上新近出台的限贷政策放松，业内人士也认为，因为有巨大的库存压力，青岛楼市仍未迎来可以乐观的局势。
文/图：记者 刘丽琴
与不少城市相比，青岛取消限购政策显然更加谨慎小心，从8月1日部分放开限购到9月1日全部放开，青岛用了一个月的“测试”时间。这样缓步开放的节奏，在各地松绑频发如浪潮袭来的大环境下，显得小心而稳妥。不激进，不落后，恰当地调节了目前青岛房地产市场存量大、去化慢的尴尬。与政策的小心翼翼相对应的是，楼市的反应也是不温不火。
豪宅盘“宠辱不惊”
作为市中心区的豪宅盘中海紫御观邸的销售人员，碰到限购限贷取消的大利好，小高却显得非常淡定，楼盘目前在消化项目的收官产品，基本是215~300平方米的大户型单位，这个青岛曾经的单价地王项目现在入市起步价在400万元以上，2011年项目开盘时正遇上限购政策，但这并不妨碍项目的销售，2012年单价最高达到2.6万元/m2，目前均价在2万元/m2左右。经历过限购到限购取消，小高觉得，政策对买家的影响并不如想象中的大，这里的买家基本都是改善型置业，有各种方式解决购房名额的问题，而且选择一次性付款的也比较多。
作为城内身价最高的海景豪宅，近期大部分项目的销售状态依然不见太大起色。三面环山，一面望海的海信依云小镇是记者见到的人气最旺的海景豪宅盘了。记者到达项目时，项目的销售人员正忙着CALL客和带客参观，因为刚刚推出一批优惠单位，加上限购取消的利好，销售人员们正在大力游说手中的客源过来看楼，对于记者这样的“踩盘客”实在无暇顾及。据悉，项目7月成交20套左右，而8月成交则有50多套了，从这个数据来看，限购取消后效果明显，可以用“成交翻番”来形容，而9月开始人气一直在上涨，成交也在攀升，但项目依然在不断推出优惠折扣，虽然均价在20000元/m2以上，但价格在15000元/m2左右的单位也不少。
与依云小镇有点忙碌的景象相比，定位更高端更豪、离海更近的海信天悦，基本可以用门可罗雀来形容了。海信天悦是海信地产2011年推出的高端产品，位于海景资源最好的东海路，周边临海的地块都是早年海信地产拿的，作为本土成长起来的发展商，在获得土地资源方面自然有先天的优势。这个高端海景豪宅可算是青岛楼价最高的楼盘之一，均价在50000元/m2左右，小高层价格约3.5万元/m2，目前在售的以180平方米以上的大户型为主，项目销售人员表示，因为入市门槛相当高，限购取消前后项目的销售和人气变化不明显。
“刚需”盘供需两旺
与豪宅盘的宠辱不惊相比，“刚需”盘就活跃多了，位于李沧区的中海国际社区目前均价在1万元/m2左右，以两房和三房为主。项目负责人告诉记者，从统计数据看，今年1~7月成交量同比去年下跌了30%，而1~8月同比则减少了20%，可见自限购取消后，8月成交量增长了约10%。同一区域的保利茉莉公馆近期成交量也上升不少，记者在现场见到，因是周末搞促销，现场人气很旺，看楼客以年轻夫妇居多，项目也是以85~130平方米的“刚需”和“首改”产品为主，目前均价在10000元/m2左右。据项目销售负责人介绍，项目以本地客源为主，60%是周边客户，很多是首次置业者，因此受限购影响不算大，不过限购取消对市场的提振作用还是在楼盘有所体现，8月最后一周成交量增长了约20%。而相距不远的保利叶公馆10月正要推出新一期产品，项目负责人表示，限购取消后来访量确实日渐增多，而且大家有对楼市回暖的预期，因此对价格的接受程度也有所提高。
成交冲高后续乏力
根据青岛网上房地产监测的最新数据显示，青岛市部分放开限购的8月，青岛市新建商品房共成交10545套，总成交面积105.38万平方米。这是青岛自今年以来新房成交量首次超过万套关口，也是新房成交面积首次突破百万平方米。
而在青岛全面取消限购的9月，青岛新建商品房共成交10469套，虽然较8月略降，但仍是年内月成交量第二高。其中，受惠于限购取消，低价跑量楼盘集中的西海岸新区以2444套的成交量，排在全市新建商品住宅成交量的榜首。
限贷松绑后的10月，青岛新建商品房共成交9969套，环比9月小幅下跌5%，而去年同期，新房成交量14613套，新建住宅成交量13108套，当时是青岛楼市历史上成交量最高的一个“银十”。新建商品房成交量在10月再度跌到万套以下，也说明，即使限购取消，限贷放松，让楼市释放了一批购买力，但冲高后续乏力。
买房故事
海景房，每个青岛人心中的梦
青岛的房地产发展轨迹与其得天独厚的海景资源息息相关。市区靠海边的一线海景房卖完了？那就向内推进发展二线、三线海景房！市区内的海景资源开发殆尽？那就去“更遥远”的西海岸开发海景房！
可以说，海景房，是不少青岛人心中的梦。从事律师工作的赵先生很庆幸自己早早买了房，而且是一步到位买了套大户型，他在2008年在崂山区买了套海景复式单位，单价不到8000元/m2，总价160多万元，而现在这样的房子单价至少超过3.5万元/m2，总价要七八百万元。“楼价涨得挺快的，现在我是买不起这样的房了。”所以赵先生又去海南买了套海景房。
手里有点闲钱的刘女士最近买了套小户型海景房。“今年西海岸新区获批后，我就十分看好这个区域的发展，那边不少楼盘房价本身不高，现在买比较划算。”而程小姐则放弃了购买海景房的计划，考虑在未来有地铁的李沧区附近买套房子。她的工作单位在拥有海景资源的市南区，但“单位附近的楼盘价格都超过2万元/m2”。
政策回顾
2011年1月30日
青岛开始实施限购政策：在青岛市辖7区实行住房限购措施，对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手房)。
2014年8月1日
青岛限购局部松绑，黄岛、城阳区全面放开限购，市内三区（市南区、市北区、李沧区）、崂山区144平方米以上新房、二手放开限购。
2014年9月1日
青岛全面取消限购。
专家视点
旧城改造“释放”大量供地
数十万套库存“压力山大”
青岛房地产业内人士明确表示，以当下青岛楼市的供需情况和市场表现来看，限购松绑对于青岛房地产的整体带动作用有限。
如果仅从数据上来看，2011年受限购令影响，需求难以入市，成交量确实骤降，但2012年就开始回升，2013年更是增幅明显，这三年半的成交量变化已经证明，限购与否并不是导致市场转变的主要因素。青岛限购松绑，未必能让目前低迷中的楼市快速逆转，而限贷放松助力会更大，但仍要看执行的力度，因为青岛的库存压力之大前所未有，快速跑量仍然是下半年的主旋律。
青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江接受记者采访时表示，要了解解限对青岛楼市的影响，必须对整个青岛楼市的发展历程有个大致的了解：2008年以前，青岛楼市的供应量是严重不足的，每年楼市成交量不到5万套；2008年以来青岛大规模启动旧城改造，改造棚户区、搬迁旧厂房、工业用地转为开发用地，因此2008年~2011年，青岛土地供应放量，楼市供应也放量，导致成交量逐步攀升直至超过年成交量过10万套，从2010年~2013年的成交套数来看，分别是100295、86997、94764、119852套，限购令出台确实对楼市快速上涨的趋势有一定缓阻作用，2011年成交量立即下降，但楼市上行发展的势头仍然不变。
然而，与此同时，供应量也在以更快的速度增长，2011年大约库存量在10万套左右，2013年就达到了20万套左右。根据去年青岛统计局的数据，在建工程量有5000多万平方米，至少还有50万套左右的供应量会上市，可以说，青岛楼市的库存压力将会前所未有的高。在这样的压力下，限购、限贷取消，就算成交会放量增长，楼价上涨也会很困难。
房价点评网青岛高级分析师张斌也表示，目前青岛市场的主要问题就是库存较高，主城区供求比例尚可，库存主要集中在规划新城区域。东西北三个方向在同时拓展新城，但是因为宏观经济环境和配套跟进等问题，造成大量的新增库存。
青岛限购启示录
房地产不可能无限
“透支”城市大发展利好
青岛房地产的快速发展是因为正赶上城市大发展的状态和阶段，因此，即使限购令出台，也不能阻止其上行的脚步，而供求关系状态的变化会让市场自然调节，即使限购取消，市场也难以迅速有起色。由此可见，人为干预的效果有限，还可能带来各种难以预料的副作用，不如遵循市场发展的规律，让供求关系自然调节。
记者在采访中见到，青岛正处于城市改造和快速扩容的阶段，随处可见的是火热建设中的新开发楼盘，尤其是在旧村改造的区域内，大规模的楼盘比比皆是，而在城市中心区，老旧的街道和房屋正在等待焕发新的光彩，拥堵的交通，的士司机千篇一律的抱怨，都显示出这个城市在经历着新旧交替，扩容发展的阵痛，就像全国很多城市一样，青岛也有一个前景无限的宏图大志规划目标，按照《山东半岛城市群总体规划》，山东将建设济南、青岛两个超大城市，2020年人口将达到800万和1200万人。而青岛、黄岛、红岛三城一体联动发展的大青岛计划正在日益清晰浮现。
业内人士认为，这样宏大的发展计划没有50年都难以形成一个框架，但人们对于前景规划的向往总是要先于实际发展的脚步，表现之一就是越炒越热的房地产市场。从城市快速发展、房产价格迅速飙升的状态下，尝到了资产增值甜头的人们食髓知味，总是以无比的热情投入到有前景的区域，比如有新区规划利好的西海岸，目前正成为青岛成交量最大的区域，在限购取消后就脱颖而出。事实上，西海岸新区由于库存压力比较大，近期以来，低价跑量的情况比较明显。克而瑞数据统计，9月份，西海岸新区新建商品住宅每平方米的成交均价为7138元/m2，较8月份的7838元/m2，降了整整700元/m2。
应该说，城市快速发展之下，房地产市场因此受益，同时，房地产的发展对城市发展的重要性也是不容回避的问题，即使从中国经济整体来看，房地产行业依旧在中国经济中占有重要的地位，短时间内无法改变，当站在总体经济上看房地产行业的时候，就会理解中央和地方政府的政策。
对于限购政策，有业内人士直言这是房地产发展史上的一个“怪胎”，通过限制的手段来弥补政策的疏漏。但是随着限购松绑，市场又进入了新的博弈状态。今年青岛松绑限购以后，购房者的表现比过去任何时候都更加理性，除了心理因素以外，购房需求和投资需求的减少也占了一部分原因。城市发展的利好透支不可能是无限度的，房地产市场继续往后走，会从以前的大起大落、一路高歌，逐步变为平淡。
青岛楼市松绑
上演“跑得快”
当地楼市
主流媒体地产主编
当地楼市
点评
今年，青岛的楼市持续低迷，购房者观望气氛浓郁，这让房企回笼资金完成年度任务指标变得异常艰难。在经过了大半年的成交低迷之后，青岛楼市迎来了政策性松绑，8月1日，青岛有条件放开限购，经过一个月的运行后，9月1日，全面放开限购，随后，央行和银监会联合发布通知，家庭首套房贷款最低可执行七折利率，虽然这一新政落实起来比较困难，但是却对扭转人们的市场预期有一定的作用。
可以说，政策已经达到空前利好，然而，房企的压力却丝毫没有减少，为了尽快回笼资金，“以价换量”成为开发商的主要策略，因此，“金九银十”青岛的房企之间上演“跑得快”游戏，低开、降价、大赠送，促销手段花样百出。
综合青岛的楼市来看，基本上是一线房企在“领跌”，在放开限购的西海岸板块，万达释放出了“起价5700元/m2，均价6200元/m2”的消息，几乎一夜之间刷爆了青岛人的微信圈，万达的低价开盘取得了劲销1500套房子的好业绩，也让周边的房企陷入了更加难卖的境地。从万达率先降价之后，青岛各个板块都冒起了价格战的硝烟，在放开限购的城阳区板块，鲁商·泰晤士小镇以3900元/m2的消息再一次刷爆了微信圈。而在主城区新都心板块，去年相邻项目是14500元/m2，万科则打出了12345元/m2的价格，抓住了不少消费者的眼球。在主城区老四方板块，秀兰·禧悦都项目则以8500元/m2的价格开始蓄客，直接拉低了该区域均价两千多元。另外，保利、华润、越秀等国内知名房企也纷纷加入了降价大军。
进入第四季度，去库存仍然是房企的头等大事，因此“降价跑量”的销售策略将持续进行，当然，政策的利好也给了开发商不少信心，当青岛有几家银行宣布将执行央行的房贷新政时，不少开发商认为楼市回暖的窗口也快要打开了。
