楼面单价指什么意思？它和土地单价的区别是什么啊？

提问者:3280  |   提问时间:2014-08-07 11:37:34  |  问题分类: 交易>土地开发 

问题描述：

我困惑的是在土地竞价拍卖现场“楼面单价”就出来了。

“土地单价”是用竞得总价/土地面积就可以了，可是土地拍卖的时候对于土地只有规划用途，以及容积率、绿化率等的限制，在还没有开始准备建设的时候哪来的“总建筑面积”？
对啊，容积率这个我知道，但是你也要知道的是在土地刚刚拍卖出来的时候“规划容积率”是“≤？”，既然是“≤？”，那么肯定是不确定的，就算房产开发商满打满算，但是毕竟还没有最终确定啊！！

• 最佳答案 (0) 回答者:chenty | 回答时间2014-08-07 11:39:04

  土地单价=总地价款/占地面积
  
  楼面单价=总地价款/总建筑面积
  
  区别从上面的公式一看就明白了，楼面单价反映了每平方米建筑面积中所包含的土地成本数量。
  
  有了容积率限制，就能大致推算总建筑面积了。
  
  容积率=地上建筑面积/占地面积。
  
  只要有一定房地产开发经验，就很容易从这个指标中推算出总建筑面积大致的范围。
  
  从实际操作角度讲，开发商一定会将土地的容积率指标用到最大，这个是经济价值决定的，因为，容积率高低对房价的影响是阶段性的，也就是说，除非因为容积率变化而导致了产品形式的变化（如别墅、多层、小高层、高层等），否则，在相同产品形式下，容积率微弱的差别，不会给房价带来较大影响（比如规划容积率1.5，你做成1.4，不会提高售价多少）。这样，容积率一定是在最大的条件下，项目的经济效益才最大化，所以楼面地价相对就有很大的参考意义了。
  至于容积率和总建筑面积的关系，根据容积率的高低，可以确定项目的建设方式（多层、小高层、高层、别墅……），而这些形式地下面积的比例是可参考的，所以知道容积率，总建筑面积的范围大致就非常清楚了。

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