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我国的土地是怎样流转的？流转体制是怎样的？
提问者：013156
提问时间：2015-02-03 14:02
问题分类：土地知识 > 土地政策
从土地革命到土地改革，再到80年代改革开放，基本确定下了目前的土地所有制度和流转制度。
首先，国家法规里的土地概念不仅仅是通常意义上的土地，最贴近法规概念的应该是以下解释，包括矿藏，水域，森林等，通常理解的土地概念则是地皮，是用于承载建筑物的自然综合体。
其次，土地所有并非是对土地本身的所有，而是对土地一系列处置权力的所有。
中国的土地所有制是土地公有，城市土地由国家所有，农村及城市郊区土地由集体所有。农村及城市近郊里用于耕种，养殖的这类土地是由村农民集体所有的，个体农民不享有对土地的所有权;而矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，即便位于农村，也并非农村集体所有，而应由乡镇一级政府管理。(《宪法》第九、第十条，《土地管理法》第十条已有说明)。
再次，私人如果要获得土地使用权，不外乎承包和出让。在农村表现为农民向集体承包土地，土地流转一般是说农村土地的承包经营权流转，即保留承包权，转让经营权。
而土地出让则是指城市土地管理当局通过协议，招标，挂牌和拍卖等形式(其中协议方式一度是唯一成交方式，由于协议方式难以体现当时市场价格，容易损害某交易方的利益，现在基本已经废弃)，将土地使用权出让给个人或单位进行开发，住宅用地使用期限70年，工业和教科文卫用地50年，商旅娱用地40年。我们把土地出让叫一级市场，这里还有两个概念叫土地的自然供给和经济供给，由于存在经济供给，所以土地才能按市场供需关系形成的价格出让。另外，土地的经济供给状况还涉及当地的土地储备，土地规划，不再详细叙述。
土地二级市场则是个人或单位取得国有土地使用权后，由于不具备开发能力，或是建成商品房出售等情况，在二级市场上卖出或出租土地使用权。在房地产交易领域，通常还有发达的三级市场，即转租，转售。
一般来说，如果要在土地上建设，应当申请国有用地，但土地管理法第四十四，四十五条规定，农村地区的部分建设用地可以不用申请国有土地(包括征收原集体土地)，而这种规定就成为了小产权房滋生的土壤。
这里还得说土地由农村集体所有变为国有的情况，人们听的多的是征收，其实还有很多手段，这里不再展开，只说征收。人们通常会混淆征收和征用，征用一般是临时性变更土地用途，而征收则是永久的。比如在农村修路，修路征收的土地是永久性的变更用途，而用来堆放水泥等材料的用地一般是征用，项目结束后要归还村集体。
最后，国家允许的土地流通多了去了。。只能说说不允许的。
不允许随意变更土地所有形式(一般指农田征收)，如果涉及基本农田征收，三十五公顷以上耕地(非基本农田)征收的，都要由国务院批准，并且赔偿要对土地上附着物，建筑物一并给予高额赔偿。
不允许随意变更土地用途，比如原本用于商品房，保障房建设的，不可以在二级市场上售出后变为工业用地。还有取得土地后不按原有方式进行开发，多发于国有企业取得工业用地，然后进行房屋建设。
不允许取得用地后，闲置两年以上。针对的是炒地商人的投机行为。
不允许土地出让和交易以明显低于市场价格成交。前者是为了保障国家利益，后者是为了收税。
