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提问者:3495 | 提问时间:2014-09-10 10:30:50 | 问题分类: 交易>土地流转
最佳答案 (0) 回答者:211111 | 回答时间2014-09-10 10:31:13
土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
流转案例
股份合作
第一种模式：土地股份合作社
崇州市怡顺土地承包经营股份合作社
该合作社于2010年5月成立，位于崇州市桤泉镇生建村，是由生建村3组、8组、12组、14组、20组的22户农户以土地承包经营权入股方式组建的土地股份合作社，入股面积124. 79亩。合作社主要从事粮食作物和经济作物的标准化、规模化、集约化、品牌化经营。
一、组织形式
按照入社自愿、退社自由和利益共享、风险共担的原则，22户农户自愿将确权后的124.97亩承包土地，按0.01亩折成一股，共折股12497股，组建合作社。
合作社制定完善章程，建立健全内部管理制度。按照章程规定，由社员代表大会选举产生了理事会、监事会。理事会和监事会各3人，设理事长1人、监事长1人。
合作社由理事会负责统一组织生产经营，监事会负责对生产经营和财务收支执行情况进行监督。
二、运行机制
由理事会决定“种什么、如何种”，现种植模式是：大春种粮食（富硒水稻）、小春种经作（特色蔬菜、食用菌等）。
合作社与崇州国储公司签订合同，按照公司质量标准和订单要求组织标准化生产。
合作社通过入社农民的土地承包经营权抵押融资借贷4万元，作为生产经营的启动资金。
由理事会出面聘请崇州国储公司技术员杨复明为生产经理，并与生产经理签订了劳动报酬支付和收益预期协议。按协议约定：2010年大春种植富硒水稻亩产指标为800斤，每亩生产费用控制在510元以内，超产、短产部分分别按50%奖励、赔付。
实行种子、肥料、农药的“三统购”和机耕、机防、机收、田管的“四统一”。
三、利益联结方式
年终经营纯收入按9：1比例按股分红，即：收入的90%用于土地入股分红，收入的10%作为公积金、风险金和工作经费。
股份公司
第二种模式：土地股份公司
邛崃市汤营农业有限公司
该公司于 2005年10月成立，位于邛崃市羊安镇汤营村。公司现有股本金构成为：邛崃市兴农投资公司注资190万元（占50%股份），村集体入股土地60亩与823户农户入股承包土地2010亩（共占50%股份）。公司法人代表胡桂全，系汤营村村支部书记。
一、组织形式
2005年，汤营村506户农民在自愿的基础上，以土地承包经营权入股的方式成立了汤营农业有限公司，初期入股土地1060亩。
2007年，公司实行增资扩股，农户以土地承包经营权入股，村集体以土地整理新增的60亩耕地入股，入股农户扩展到823户，入股土地达到2070亩。
公司制定完善章程及财务收支制度，成立股东代表大会，由股东选举产生董事会、监事会。
公司由董事会负责统一组织生产经营，镇财政所监督公司财务，公司实行报帐制，定期公开财务，接受监事会监督。
二、运行机制
公司按照现代企业管理模式进行经营，实施职业经理人管理运行机制，每个项目确定一名项目负责人。
实行产销分离，在用工上全部采用计件制。
固定管理人员不足10人，主要吸纳入股农户、本村村民和周边农户参与公司生产经营。
统一组织生产。2070亩入股土地中，有130亩转租给4个业主发展水产养殖、有400亩转租给1家业主发展中药材生产。其余的土地由公司自行组织种养业生产，兴建有标准化规模猪场（20亩）、蔬菜大棚（60亩）、食用菌大棚（50亩）等。公司的主要生产经营项目有西瓜、时令蔬菜、水稻、生猪等，均实行项目负责制，由职业经理人负责项目管理，按项目核算。
统一产品品牌。公司产品已注册“汤营”牌商标。
统一市场营销。与大型批发市场、批发商、加工龙头企业直接对接，解决了产品营销问题。公司生产的“口口脆”小西瓜，对接成都市水果批发市场，设点进行销售；生产的各种时令蔬菜采取直接进羊安工业园区企业和固定批发商上门收购的方式进行销售；生产的食用菌采取鲜销和初加工结合方式进行销售；养殖的生猪采取同龙头企业建立“保底收购”制度，由生猪龙头企业进行收购。
三、利益连接方式
2008年以前，公司对入股土地实行“保底+分红”，每亩土地保底收入为800斤黄谷，除去保底费用后，公司经营净利润一半留作公司再生产资金，另一半采取按股分红方式分配给入股股东。
2009年起，公司对入股土地不再实行保底，每年经营利润一半留作公司再生产资金，另一半按股分红。
邛崃市兴农投资公司分红收入留存汤营村集体，待汤营村集体经济组织发展壮大以后，原价回购邛崃市兴农公司的股权。
土地银行
第三种模式：“土地银行”
彭州市磁峰镇皇城农业资源经营合作社
该合作社位于彭州市磁峰镇皇城村，系借用银行经营理念，于2008年12月22日挂牌成立的成都市首家“土地银行”，入社265户，存地（入股）面积965亩，贷地（转出）965亩。
一、组织形式
按照自愿有偿的原则，农民以土地承包经营权“存入”的方式，组建“皇城农业资源经营合作社”。由于是按照银行的经营方式，对土地承包经营权集中进行“存贷”经营，形象称为“土地银行”。
二、运行机制
“土地银行”将农民的土地承包经营权按需求集中“预存”起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营，发展特色产业。
三、利益联结方式
农民的土地承包经营权一经存入“土地银行”即产生稳定的利息收入，“土地银行”所获利润的50%根据农民存入面积进行二次分红。
租赁经营
第四种模式：业主租赁经营
成都市龙泉惠民草莓合作社
该合作社位于龙泉驿区黄土镇三村村，成立于2007年4月25日。已有合作社社员168户，发展无公害草莓生产基地1000余亩。
一、组织形式
龙泉惠民草莓合作社最初由三村村党支部牵头，18户种植大户采取股份合作的模式集资28万元成立，合作社以1000元/亩的土地租金价格在当地租赁土地100亩发展草莓种植。
二、运行机制
合作社采用统一生产规程对草莓生产进行管理。
实行“六统一”管理运作模式，即统一引进新技术新品种；统一技术指导和服务；统一提供生产技术信息、市场信息和经济信息；统一采购和供应农户的生产资料；统一质量和包装；统一收购和销售。
基地农户每种植1亩草莓补助资金200元。
合作社注册了“芳好”牌草莓商标，商标入选龙泉驿区“十大”地方特色名牌产品。
基地顺利通过国家无公害农产品基地和产品认证，是成都家乐福有限公司的草莓直采基地。
三、利益联结方式
合作社组织社员开展劳动、技术、资金、营销等合作，按照入社股份进行分红。
大区小主
第五种模式：“大园区+小业主”
新津柳江蔬菜产业示范园
该示范园是位于新津县普兴镇，是2008年开始建设的以蔬菜产业为主的现代农业示范园区之一。园区规划面积3.2万亩，涉及2个村、7648户农户。园区已建成面积2.3万亩。
一、组织形式
采取“园区+专合组织+家庭适度规模经营”模式进行建设。
由政府主导在基础设施、品牌建设、公共服务管理等方面实行统一规划、统一管理、统一建设。
在统分结合的双层经营体制下，按照适度规模经营的原则，以专合组织为联系纽带，以农户为主体，实行适度规模经营。
二、运行机制
成立园区管委会。由新津县统筹委、农发局和普兴镇政府联合成立管委会。管委会负责协调推进园区的产业规划、基础设施、生产技术服务、市场营销、制度体系建设等。政府共投入资金1000余万元对园区内沟渠、道路进行整治和打造，提升了园区规划建设品质和园区形象。
成立农民专业合作社。2008年10月，由柳江村蔬菜种植大户、营销大户等9人发起，成立了柳江蔬菜专业合作社，主要从事蔬菜的生产、收购及销售工作。已有合作社成员300余人。
实行六个统一。统一基础设施建设，统一生产物资供应，统一生产标准，统一技术指导、统一品牌创建和商标注册，统一市场营销。
实行“菜—稻—菜”一年三熟的生产种植模式，大春抓粮保稳定，小春抓钱保增收。
三、利益联结方式
园区以合作社为纽带，采用统分结合方式，把各自分散经营的农户组织起来，实现蔬菜生产的集中集约规模经营。以专业合作社为纽带、以统一的市场拓展作为利益联结机制，带动农民实现增收。
12政策解读
在土地承包权不变的基础上，农户把土地以一定的条件流转给第三方经营
农村土地流转
对于农村土地流转，党的十七届三中全会和2013年中央1号文件专门出台了政策：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。
按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式 流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。
理解中央关于农村土地流转的政策，先要搞清楚什么叫农村土地流转。农村土地流转其实是一种通俗和省略的说法，全称应该称为农村土地承包经营权流转。也就是说，在土地承包权不变的基础上，农户把自己承包村集体的部分或全部土地，以一定的条件流转给第三方经营。北山镇就是通过农村土地流转，使农庄迈向规模经营，而农民不种田每亩也有325公斤口粮，打工还有工资收入。
与家庭联产承包责任制一样，农村土地流转也是农民自己的创造。农村改革30年来，通过两轮土地承包，我省95%的农户承包到了土地，97%的耕地实行了家庭承包经营。
但随着形势的发展，统分结合的双层经营体制出现了一些新情况。从“分”的方面来讲，农民在市场的主体地位很脆弱，与发展现代农业的要求不相适应；从“统”的方面来看，集体经济大多变成“空壳”，原有的农村服务体系已经不适应，新的服务体系还没有健全，千家万户的小生产难以适应千变万化的大市场。
在一些人多地少的地方，人地矛盾日渐突出，而愿意经营土地的农户和工商企业急需土地，扩大经营规模。于是，一些地方的农民自发地通过互换、转包、转让等方式进行土地流转。到2008年底，我省农村土地流转面积725.7万亩，占耕地总面积的14.9%。
实践证明，农村土地流转既缓和了人地矛盾，使部分农民从土地上转移出来，还促进了农业规模经营，是提高农业比较效益的一个好办法。中央尊重农民的首创精神，热情支持土地流转这一新生事物，并提出：按照完善管理、加强服务的要求，规范土地承包经营权流转。
党的十七届三中全会的决定提出：赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。
2013年中央1号文件也规定：农村土地流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。也就是说，农村土地流转后，相当于“三权分离”：经营权归受让方，承包权还是归承包农户，所有权也还是属于集体。流转后的土地，仍然只能用于发展农业，不能用作房地产开发等其他用途；农民依法享有土地流转权益，如租金、股份分红等。这也体现了中央切实维护农民权益的宗旨。
把大量农民从土地上解放出来，转移到二、三产业，进而扩大农业生产经营规模
从实践运作来看，农村土地流转，是催生现代农业的新举措。
大家都知道，农业特别是种粮比较效益低，农民收入提高幅度小。表面的原因是，农产品价格不高；更深层次的原因却是，农业的经营规模偏小。
在我省，庞大的农民群体，人均耕地才0.84亩，吃饱饭倒是没问题，但要靠0.84亩耕地富起来，却是不可能的。要解决比较效益低的问题，就要通过农村土地流转，让大量农民从土地上解放出来，转移到二、三产业，进而扩大农业生产经营规模。在耕地总量这个“分子”不变的情况下，大量减少种地农民这个“分母”，效益这个“商”就会大幅度提高。
按照省里规划，到2020年，城市化率要达到55%，那时候，农村人口的总量将减少至3500万人左右，如果其中1000万劳动力转移，那么，真正从事农业的人将控制在2500万以内，人均耕地面积将达到2.5亩，每个劳动力平均种地10亩左右，规模经营的效益就出来了。
在这个过程中，农村土地流转将是至关重要的一环。还是以圣毅园农庄为例，投资老板周猷庚在建筑、房地产开发上完成资本积累后，决心投资5亿元，建设现代农庄。按他的规划：土地平整后，上千条田埂将被推平，将扩大可耕地面积15%左右；依托省内农业科研单位，实行科学种养增效益；扩建水库，发展水面立体养殖；按功能分区，连片万亩统一品种、统一耕作，种植高档优质稻，开发有机稻米；坡地种油菜，发展观光休闲型的“农家乐”。[3]
新华网北京11月15日电 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》今日发布，《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。
建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。[7]
国新办6日上午10时举行发布会介绍我国粮食增产农民增收等情况。农业部部长韩长赋在发布会上表示，关于允许农村集体经营性建设用地入市，大家比较关注。这个问题现在有些解读不全面，不能误解误读，一定要把握好，这里有三个限定词：一是它是集体的经营性建设用地，并不是集体的所有的建设用地，因为农村还有公益性建设用地和宅基地，更不是原来建设用地之外的其他耕地，这是一个限定词。二是符合规划。即使取得土地使用权，要建设什么也要符合规划。三是用途管制。概括地说，允许入市的只是农村集体经营性建设用地，必须在符合规划和用途管制的前提下，农村集体的经营性建设用地才可以出让、租赁、入股，并不是说所有的农村建设用地都可以自由入市，而且我理解，即便是集体的经营性建设用地入市，首先也还要确权、确地，不能无证转让。还要规范公开的市场操作，不能私下授受，所以需要开展试点，不是一下就推开的。
