集体经营性建设用地使用权是一种用益物权。集体经营性建设用地出让后，在符合规划和用途管制的前提下，可用于房地产开发建设。但金土地小编认为，集体经营性建设用地入市改革，还应配套解决如何缩小征地范围、城市土地归属、“小产权房”能否转正、宅基地使用权如何改革等相关问题。
一、如何缩小征地范围的问题
缩小征地范围改革与农村集体经营性建设用地入市改革是配套进行的，改革能否成功，二者唇齿相依。农村集体经营性建设用地入市改革，实际上就是让原本须通过征收变性为国有土地的集体土地，在不被征收的情况下，可以直接入市流转，从而赋予其与国有土地同样的流转权能。如果缩小征地范围的改革不成功，那么农村集体经营性建设用地入市改革就不可能取得成功，而要缩小征地范围，就必须改变现行用地制度，并修改相关法律规定。
二、城市土地的归属问题
我国经过30多年的发展和城市化进程的加快，城市的土地规模在不断扩大，其中有相当数量的土地原属于农村集体所有。这些土地，有的经过征收程序或村民成建制地转为城镇居民而归国家所有，但也有部分土地并没有完成国有程序，从而形成了城市规划区范围存在着农村集体土地的现象。因此，农村集体经营性建设用地使用权入市交易时，对于这些城市中的农村集体土地应当如何对待成为不可回避的问题。
三、小产权房能否转正的问题
从严格执法的角度讲，“小产权房”是违法建筑，其产权是难以转正的。但现实地看，我国之所以涌现出大量的“小产权房”，完全是不合理的用地制度造成的。因而在当前的新一轮土地改革中，如果不能正视和彻底解决“小产权房”问题，就难以说改革是成功的。
四、宅基地使用权应如何改革的问题
有人主张，集体建设用地使用权包括集体土地出让使用权和划拨使用权两类，因而《物权法》应当取消宅基地使用权的用益物权设置，将其改造为集体住宅用地划拨使用权。金土地小编不赞同这一主张。首先，“划拨”只是国有土地利用的一种方式，集体所有土地上不存在“划拨”使用的概念，并且也不宜将这一概念移用于集体所有土地。其次，宅基地使用权是农民作为集体成员所享有的一种土地所有者权益，使用宅基地建房是其行使集体土地所有权的一种表现，根本就无需再加入类似“划拨”这样的环节。再次，宅基地使用权被作为一类用益物权规定，这一立法成果来之不易，其也是农民直接享有的两大土地权利之一，因而绝不能轻言取消。
五、总结
农村集体经营性建设用地入市是农村土地改革的前端，也是加快城镇化进程的必要手段。金土地小编认为，打开农村土地市场不仅可以帮助农民共享市场体制改革带来的好处，同时也可以解决农地撂荒的问题，在优化配置农地资源的情况下吸引投资者对农村进行现代化建设。当然，农村集体经营性建设用地入市以后存在的挑战与风险仍需得到政府和市场的重视。唯有如此，中国的城镇化建设才能得到更好地发展与实施。
参考文献 《农村集体经营性建设用地入市的几个法律问题》房绍坤
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2016年7月
