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提问者:0023016 | 提问时间:2017-10-20 15:14:32 | 问题分类: 土地知识>专业知识
最佳答案 (0) 回答者:0023017 | 回答时间2017-10-20 15:14:32
成本和收入都没说清楚，晕死。必须明确 的一点是，该公司究竟是转让还是出让。出让是不征土地增值税的。只有转让征。至于出让和转让的区别，请自行百度。假设该公司是转让。首先，你确定一下收入，就是出让这块地企业得到多少钱，或者相关的可以计量的经济利益。题目里又是基准价又是拍卖价，就是没说成交价。
这里不用考虑土地性质，假设你每亩地最后成交价是200万。40亩一共8000万。接下来算成本。当初取得时是20万一亩，一共800万，或许当时为了从政府拿地，还支付了契税、耕地占用税、土地出让金等等等等之类的合法费用（行贿、围标之类的黑钱不算啊），加一块200万。这20年里，为了让这块土地能够有开发价值（工业、商业开发都算），平整土地的费用、通水通电铺设道路建变电室配水站的费用、相关的人员工资设备损耗等等等等乱七八糟加一块300万，也许转换土地性质你们也想国土局缴了200万（只是也许，如果没有的话就不计了）。OK，现在可以算增值额了。
增值额=收入8000万—成本费用（800+200+300+200）—企业转让土地支付的税费（营业税、印花税等等，懒得算，假设20万吧）=8000-1520=6480万元接下来确定税率6480÷1520，懒得算，增值率肯定超过200%了。适用的税率是60%。最后，应纳土地增值税额是6480万元*60%还有一种算法，就是该公司这20年间的各种财务资料都没了，没法准确核算开发土地的成分费用。那么税务局会核定征收。各地的核定征收率不一样，一般不会超过5%。应纳土地增值税额是8000万元*征收率。大致就是这样。具体计算会很复杂，需要大量计算和归类，还有实地核查。土地增值税属于地方税，征收入库后由省级财政和市级财政分享。分享比例各地不一样，一般来说是各占50%
