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提问者:02161 | 提问时间:2014-07-11 14:20:46 | 问题分类: 土地知识>专业知识
最佳答案 (0) 回答者:xuyj | 回答时间2014-07-11 14:21:10
收购储备工作是市场建设的核心和关键，怎样才能搞好收购储备工作，一直是收购储备工作人员研究和探索的课题。笔者结合自己的工作实际谈几点看法，仅供开展这项工作的同志参考。
（一）调查摸底
调查摸底是收购储备工作的基础，要对所管辖的用地单位逐一走访和发放调查登记表，是一项艰苦细致的工作。通过这项工作能够基本掌握用地单位的土地使用状况。在逐单位发放登记表的同时，要注重宣传现行的土地法律法规政策，积极鼓励“退二进三”、“腾笼换鸟”、盘活变现。
（二）建立台账拟订收购计划
通过回收调查登记表，要逐一分类建立台账，对有处置意向的单位再进行走访，走访时要注重全面了解该单位的情况，掌握其处置的大概时限，本着先易后难、先小（地块）后大的原则拟订收购计划。同时积极帮助其新址选定工作，解除其后顾之忧。
（三）收购程序
（1）填写处置登记表:此表的内容包括单位名称、法人代表、地址、联系电话、拟处置的土地面积、债权债务、土地是否抵押、法院是否查封、拟处置土地的理由、法人签字、单位盖章、提供土地使用证等。
（2）测量评估：:对拟处置的土地进行测量前，要对其四邻进行权属调查，核实无误后进行测量。同时评估所进行评估，出具最高、最低和基准地价。
（3）确定收购价：在评估价的基础上，收购部门填写收购地价审核表，并说明确定收购价的理由，报上级主管部门集体会审确定。
（4）拟定收购价：收购协议的核心是地价、付款时限、腾场时限、遗留问题的处理。双方在商谈时要注重方式方法的灵活性，同时注重最大限度的降低收购成本。对腾场快、无遗留问题、又好出手的在协议时可一次付清地价款；对遗留问题多、腾场时限长的首付款一般不要超过总地价的20%，后续款可根据其腾场进度制定付款进度表，待其腾场完毕遗留问题处理完后方可全部付清其地价款。收购协议拟订好后要报上级主管部门集体会审，会审通过后方可签订协议。
（5）移交：按照收购协议的约定，组织好移交工作。要组成移交小组，对移交所涉及的地块档案、材料、地上附着物等逐一造册，形成移交文字材料，双方签字盖章。
（四）土地收购的几种方式
土地收购常见的几种方式是：协议收购、土地置换、意向收购。
协议收购是最常见的方式，用的也较多，但它占用资金量大、周期较长。
土地置换是利用土地储备库中的土地换取地段较好、原利用价值又不高的土地。这种方式无须动用储备资金，开发周期也较短。但储备库中必须有地或者有合适的地块进行置换。
意向收购是对那些有处置意向，但又不急需资金或者对处置瞻前顾后的用地单位所采取的一种灵活收购方式。它的好处是虽然签订了意向收购协议，但无须动用大量的收购资金（只付少量订会），等到协议约定的时间到期后再收回。
（五）如何储备
纳入储备库中的储备土地，首先要进行前期整理和合理开发。有条件的地方可成立服务中心，对收购地块的租赁、拆迁、协调规划等工作交服务中心去运作，让中心交纳一定的费用（收购利息）后去自主管理、自负盈亏，收购部门只监督管理其运作，这样做可节省大量的人力物力。在这方面各地也有一些好的经验做法，比如大连采用的绿地储备，既美化了城市又为城市可持续发展储备了资源。
收购储备工作是一项全新的工作，只有在工作中不断探索和创新，这项工作才能不断焕发出生机和活力。国土资源部“七一”出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》又为今后的收购储备工作创造了良好的外部环境。
