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什么是农村建设用地制度
提问者：16020
提问时间：2015-03-05 14:36
问题分类：土地知识 > 专业知识
农村建设用地制度包括具体哪些内容？农村建设用地的范围是什么？
土地制度是农村的基础制度。它不仅对土地资源配置及其效率具有重大影响，而且对农村社会稳定和社会公平正义具有重大影响。改革开放以来，我国在明确界定和保护农民土地权利上取得巨大进展，市场机制在土地资源配置中发挥着越来越重要的作用，国家对耕地的保护政策和措施不断强化，政府对土地利用的调控能力不断提高，土地的法律框架也逐步完善。从贯彻落实科学发展观以及构建新型工农关系、城乡关系的要求看，农村土地制度还需要进一步改革和完善。党的十七届三中全会《决定》提出，“按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度。”这为今后推进农村土地制度改革指明了方向。必须按照《决定》要求，以切实保护耕地和切实保障农民土地权益为目标，继续推进农村土地制度改革，在一些重要领域和关键环节取得新进展。
健全最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度
坚持最严格的耕地保护制度。我国是世界上人地矛盾最紧张的国家之一。近年来，国家出台了强化对耕地保护的政策，非农建设占用耕地的规模逐步下降，城镇和园区等各类建设大量圈占土地的势头得到初步遏制。但土地农转非的速度仍然太快，城乡建设用地规模仍然过大，耕地保护的利益补偿等长效机制还不健全，违规违法占地现象依然严重。坚决守住18亿亩耕地红线，应进一步强化用途管制，进一步落实最严格的耕地保护制度。一是层层落实责任，增强保护耕地的法定性和强制性。地方各级政府主要负责人应对本行政区域内的耕地和基本农田保护面积负总责。二是完善占补平衡等制度。耕地实行先补后占，不得跨省区市进行占补平衡，要防止只占不补、先占后补、占多补少、占优补劣的现象发生。三是在全国范围划定永久基本农田，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。对承担耕地保护任务重、基本农田保护数量多的粮食主产区，由国家探索建立补偿机制，注重采用经济手段调动地方政府特别是广大农民保护耕地的积极性。
实行最严格的节约用地制度。目前，无论城市还是乡村，土地资源利用的粗放和闲置浪费现象仍较为突出。据调查，我国人均城市建设用地达130多平方米，超过发达国家82.2平方米和发展中国家83.3平方米的水平；工业用地平均产出率远低于发达国家水平，农村建设用地利用效率也普遍较低。解决保护耕地和保障必要建设用地矛盾的根本办法，就是节约集约利用建设用地，加快由外延扩张向内涵挖潜、由粗放低效向集约高效转变。一是严格控制新增建设用地规模。二是积极盘活存量建设用地。加强城镇闲散用地整合，鼓励低效用地增容改造和深度开发。积极推行节地型城镇更新改造，重点加快城中村改造，推广各类建设节地技术和模式。三是积极拓展建设用地新空间。加强规划统筹和政策引导，在不破坏生态环境的前提下，优先开发未利用地和废弃地，积极引导城乡建设向地上、地下发展。
强化农民土地承包经营权，健全土地承包经营权流转市场
完善土地承包经营权权能。家庭承包制的推行，实现了集体土地所有权与使用权的分离。《决定》明确提出现有土地承包关系保持稳定并长久不变，夯实了党的农村土地承包政策基础。农民对稳定土地产权关系的愿望非常强烈，必须依法保障农户享有的对承包土地的占有、使用、收益等权利，完善土地承包权权能，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。这有利于减少现行农村土地产权关系中内含的不确定性，使农民形成长期的预期。
规范土地承包经营权流转。农村改革以来，国家一直实行允许农村土地承包经营权合理流转的政策，各种形式的土地流转有了一定发展。在总结实践中正反两方面经验的基础上，国家逐步完善农村土地承包经营权流转的政策和法律，明确土地承包经营权流转必须坚持“依法、自愿、有偿”的基本原则，并在不同时期对承包地使用权流转提出了一些具体的政策要求。《决定》关于土地承包经营权流转的政策与过去一脉相承，明确提出允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，有条件的地方可以发展以专业大户、家庭农场、农民专业合作社等为主体的多种形式的适度规模经营。《决定》还提出土地承包经营权流转的“三个不得”：不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。按照这一要求，必须禁止擅自通过承包地流转、“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有，确需转为国有的必须履行法定程序；必须坚持农地农用的原则，农户和农村集体经济组织不得非法出让、出租集体农用地用于非农业建设；必须保证农户的承包权益，土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留；必须防止采用行政命令去推进土地流转，积极培育土地流转中介服务组织，加强土地承包经营权流转的管理和服务。
改革征地制度，完善征地补偿机制
近年来，各地推进征地制度改革，在征地安置补偿和规范征地程序方面取得了明显进展。但征地制度仍然存在亟待解决的矛盾和问题：土地征占规模过大，失地农民越来越多；对失地农民的补偿偏低，失地农民就业和社会保障是很大的难题。在加快工业化和城镇化进程中，土地征用应当有利于富裕农民，而不是造成大批农民失地失业；应当有利于缩小城乡差距，而不是扩大社会不公。《决定》对深化征地制度改革提出了明确要求。
严格界定公益性和经营性建设用地。我国宪法明确规定，国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。但《土地管理法》等相关法律并未对公共利益作出明确界定，征地中公益性和经营性建设用地不分，征地范围模糊不清，大量商业性用地也打着公共利益的名义进行征地。按照《决定》要求，今后征地制度改革的重要方向是明确界定“公共利益”，缩小强制性征地的范围。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益项目，将允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保证农民合法权益。
合理确定征地补偿标准。《土地管理法》规定的征收土地补偿费、劳动力安置补助费都是按照被征收土地前3年的平均年产值计算的，而与被征地的区位、经济社会发展水平、土地供求状况等地价因素以及土地征用后的用途和市场价值无关，造成对农民的补偿偏低。《决定》对完善征地补偿机制提出了新要求，即“依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿”。在规划划定的相同区片内，征地应采取统一标准补偿农民，征地补偿标准不应随项目性质不同而不同。在征地过程中，要维护被征地农民的知情权、参与权、监督权和申诉权，逐步建立和完善征地补偿争议的协调裁决机制，为被征地农民提供法律援助。
解决好被征地农民就业、住房和社会保障问题。应加强对失地农民的就业培训，多渠道促进失地农民就业，在贷款、税收、场地等方面对自谋职业和自主创业的失地农民提供优惠政策。被征地农民的社会保障费用，按有关规定应纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决，社会保障费用不落实的不得批准征地。对土地征用面积超过一定数量的村，可以在征地以后给农民留下一定面积的居住地、经营地，由村集体按照统一规划开发经营项目，使农民有长期稳定的收入。
改革农村集体建设用地使用制度
按照我国土地管理制度，土地权属分为国有土地和农村集体土地两类。农村集体建设用地是指农民从事二、三产业及其居住生活的空间承载地，包括农村居住用地、农村公共服务及基础设施用地、村办及乡镇企业用地等。总体上看，我国土地要素市场还不完善，在城乡之间发展不平衡、不统一，特别是集体建设用地基本被排斥在土地市场之外。《决定》提出，逐步建立城乡统一的建设用地市场。这是农村集体建设用地使用制度改革的重大政策导向。推动农村集体建设用地在符合规划的前提下进入市场，与国有建设用地享有平等权益，有利于形成反映市场供求关系的土地价格，建立与城镇地价体系相衔接的集体建设用地地价体系，促进土地在竞争性使用中实现更合理的配置。
建立城乡统一的建设用地市场，是规范土地市场的需要。由于缺乏规划指导和法律规范，大量农村集体建设用地自发、盲目进入土地市场，造成违规项目不断出现，规划指标屡遭突破，建设用地供应总量很难有效控制，正常的土地市场秩序受到干扰。规范集体建设用地交易行为已成为今后加强农村土地管理工作的重要任务。《决定》明确提出，“对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”随着工业化、城镇化的发展，农村集体建设用地的资产价值已经充分显现出来。以公开规范的方式转让农村集体建设用地土地使用权，可以防止以权力扭曲集体土地的流转价格，有利于充分挖掘集体建设用地的巨大潜力，形成统一开放竞争有序的城乡建设用地市场体系。
完善农村宅基地制度
农村宅基地是指农村居民因居住生活而建造房屋等建筑物所占用的土地，包括住房、辅助用房与房前屋后庭院用地等。我国农村宅基地分布广、占地面积大，且近年来呈不断增长之势。《决定》对完善农村宅基地制度提出了明确要求。
严格宅基地管理。严格执行农村一户一宅政策，控制超标准建房。农村宅基地节约集约利用潜力大，开展农村宅基地整理，使农村居住由零乱分散变为集中有序、由自然形态变为规划形态、由土地零散使用变为集约使用，有利于基础设施和公共服务设施配套。应在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，合理引导农民住宅相对集中建设，加强对“空心村”用地的改造，盘活用好农村现有宅基地。农村宅基地和村庄整理所节约的土地首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先安排满足集体建设用地需要。
保障农户宅基地的用益物权。农村宅基地作为一种重要土地资源，是国家为保护农民的利益和基本生活居住权利而实施的一种特殊制度安排。农民期望享有对宅基地更明确的财产权利。《物权法》明确了宅基地的用益物权性质。《决定》提出“依法保障农户宅基地用益物权”，就是要保障农户宅基地依法取得、使用和收益的权利。当农户宅基地被征用时，对失去宅基地的农民应给予合理补偿。同时，要防止以扩大城镇非农建设用地来源为目的强行收回农民宅基地，损害农民宅基地权益。
