做过工业地产项目的亲们都知道，工业地产项目涉及的主要交易标的是土地和房屋，二者合称目标资产，因此在交易前对目标资产进行全面调查就尤为重要了。以下几点还请各位投资者注意：
一、注意投资协议中的限制条款
一些地方政府或管委会会在项目落地前要求企业签署一份投资协议作为进入的限制条件。如项目转让的限制、对产业类型的限制、对投资强度、产值、税收的要求等，投资协议里一般也约定相应的违约责任。
针对投资协议问题，建议投资者在交易前与相关主管部门沟通协商，必要时可以重新签署一份新的投资协议。而对项目转让与产业类型限制的，建议与国土主管部门进行沟通协商达成一致解决方案。
二、注意土地使用权受让程序的合规性
亲们都知道，工业用地受让方式很多，除2007年10月1日《物权法》实施后，工业用地原则上必须通过招拍挂方式出让（除法律规定可以协议出让的），以前还存在着协议出让、划拨、划拨转出让、集体建设用地流转，更有甚者直接占用集体农用地进行项目建设的。因此，在投资前一定要了解清楚目标资产受让土地使用权的合规性。
三、注意土地出让价款是否缴足
不少地方政府或管委会或开发公司会负责土地前期整理及开发，并直接与企业签订土地出让合同及收取土地出让价款；另一种情况是企业在协议受让国有土地之前，需要先占用集体土地，并向集体经济组织直接支付部分征地、拆迁及土地使用费，企业在签署出让合同后，因前期已支付部分费用，最终未按照出让合同全额缴纳土地出让价款。
因此，针对这类情况，投资者应要求相关土地管理部门出具书面文件，确认企业以已缴足土地出让金。
四、注意开发周期
不少企业因“囤地”或各种原因，在受让土地使用权之后，没有严格按照出让合同约定的开发期限进行项目建设，造成延期开竣工、土地闲置、未有效开发及利用等违约责任。
对于遇到此类问题，建议投资者应该先行了解目标资产是否已经被受到限制或制约，同时与相关主管部门沟通协商，达成一致。
五、注意建设工程的审批及房屋使用情况
1）关注行政审批及验收。投资者一定要注意项目立项、环境影响评价、安全设施设计审查、规划设计方案审查、施工图审查、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、消防设计审核/备案、防雷设计审核、卫生等行政许可/审批手续以及对应的全部验收文件。
2）是否存在违章建（构）筑物。对于未办理规划审批的，均为违章建（构）筑物。投资者应该注意企业是否有超出规划审批范围进行违规搭建。特别要注意的是，即使取得了房屋所有权证，若行政审批及验收手续不全可能被视为违章建筑。
3）注意是否违规装修改造。法律规定，工程投资额在30万以上或建筑面积在300平方米以上的装修和改造工程，至少需要办理施工许可和消防设计审核/备案。建议投资者对违规装修及改造情形予以审查并要求卖方在交易前进行整改。
4）注意是否违规使用。法律规定，工业用地应用于建设生产性的工业厂房，配套的附属设施占地面积不超过7%。建议投资者对违规使用情形予以重点审查并要求卖方在交易前进行整改。
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2017年06月
