郑州楼市能在限购之下波澜不惊，主要得益于“人口红利”。譬如2011年因富士康招工，人口一下增长近20万，是近几年中增长最多的一年。根据河南省统计局的数字，截至2013年，郑州市中心城区常住人口达到300余万人，市区流动人口每年以25%的速度递增，流动人口密度仅次于广州。
郑州本土房企开发的项目多是毛坯房，个别“刚需”盘甚至连样板房都没有。近两年全国知名房企进入后，才把“精装房”概念引进当地。
郑州新区的开发量也十分惊人
取消限购后，看房人数增加了，但成交额并没有明显增加
郑州楼市尚处供求平衡阶段
《大河报》资深楼记 袁瑞清
2/3购房者来自周边地市 主力产品都做中小户型 无论政策如何波动楼市始终稳定
2014《家天下》记者天下行
库存水平处于
供求平衡区间
今年9月，记者初到“中原之心”郑州，最大感受是主城人多，新区地广。郑州市现辖六区五市一县和郑州新区、郑州高新技术产业开发区，在上述板块，几乎都有地铁项目或大型房地产项目正在兴建，尘土飞扬的工地在这座城市遍地开花。走访郑州楼市时了解到，无论是此前被限购约束的市内五区和郑东新区，还是不受限购影响的外围片区，在取消限购后虽然部分楼盘的到访人气略有回温，但成交量未见明显回升，价格也与限购取消前无异。
“河南是一个人口大省，郑州是一个比较特殊的省府，所有的河南地市的实力购房者，都会首选在郑州买房，所以相对而言，需求还是比较大的。”在当地某知名房企的营销老总李女士眼中，郑州房地产的市场需求，是由整个河南省的购房需求所支撑起来的。无论是郑州本地人还是河南其他城镇的居民，他们对房地产投资的热情较高。
据郑州市住房保障和房地产管理局发布的数据显示，截至2014年9月底，郑州市区商品住房累计可售面积608.01万平方米，库存消化周期为8.4个月，处于供销平衡的区间（6~12月为供销平衡区间），相当难能可贵。
本版文/图/表：记者王雯倩
2014年对于国内房地产市场而言是一个艰难的年份，一、二线城市的房地产市场都出现不同程度的萎缩。根据上海易居房地产研究院的最新报告显示，截至今年9月底，国内35个典型城市的新建商品住宅库存量持续上升，再创历史新高。其中，二线城市的库存去化速度首次超过一线城市。
作为二线城市中库存去化能力较强的郑州，在过去三年半的限购大背景下，市场的新增供应量持续上扬，而成交量也仅在2011年出现过短暂低迷，然后就迅速恢复至限购前的水平。即便在行情趋冷的2014年，郑州新房的成交量虽出现下滑，但偶尔还能听见“日光盘”的消息，而成交价格也依旧保持向上。这让人不禁好奇：究竟是哪些力量在支撑作为二线城市的郑州楼市的繁荣？
支点一：城市高速扩张
有业内人士分析指出，郑州楼市之所以能在调控中逆市飘红，离不开这座城市高速度的建设节奏，无论是对新区的开垦，还是对旧城区的改造，都在不断地为郑州房地产市场注入新活力。譬如中原经济区建设加速拉大郑州城市框架，高铁和地铁的开通带动城市区域发展，“一心两翼规划”促使西城区崛起。
另外，在城中村改造方面，郑州的表现也非常活跃，仅今年前九个月，黄家庵、东韩砦、东关虎屯等多个城中村都开始了拆迁改造。又如去年，中原区有大型城中村改造及旧城改造项目开售，供应量达148.78万平方米。
支点二：省会城市向心力
值得关注的是，郑州房地产市场的“刚需”购房群体不仅有本地客户，来自周边地市的买家也在不断增加。房价点评网（郑州）首席分析师赵爽表示，郑州房地产市场上有67%的购房者来自周边地市，“历年来不管政策、经济如何波动，郑州的市场表现基本稳定。主要是因为郑州是以‘刚需’为主的城市，需求旺盛。各家开发商的产品供应也是以‘刚需’为主，投资和改善型的客户偏少，这是限购政策也难以引起市场大波动的主要原因。”
数读
郑州楼市
2011年年初，郑州限购开始，新房供应量同比萎缩约10.3%，成交量下跌逾四成。但随着限购政策逐渐被消化，加上市场上强劲的刚性置业需求，2012年的郑州楼市出现明显回暖，当年新房供应量同比增加约35.2%，成交量亦基本恢复至限购前的水平。2013年，全国房地产市场一片向好，郑州楼市亦是春风不断，成交量和供应量均创历史高位。到了2014年，随着房贷政策收紧、限购令升级，前九个月的新房成交量同比下滑5%，但供应量同比上涨26%。
取消限购前
半年内火爆转向黯淡
从2013年第三季度起，随着限购政策升级以及房贷政策的持续收紧，郑州楼市由红火转向黯淡。克而瑞数据显示，2014年上半年郑州住宅成交量为263万平方米，同比下降24.7%，同比降幅略高于中部省会城市，但低于一线城市与华东区域城市。
在价格方面，郑州住宅成交均价稳中微涨，郑州市房管局发布的数据显示，今年前三季度商品房均价9818元/m2，较2013年同期的8786元/m2上涨11.7%。
取消限购后
还是一如既往地平稳
“郑州楼市一直相对比较理性，原因首先是河南只有一个中心城市郑州，郑州的吸附能力很强，再加上河南人口基数比较大，这就能支撑起整个市场。”合富辉煌郑州分公司相关负责人表示，调控最严厉的时候，市场都没有出现降价或大幅的市场波动，现在可以预见市场即便有上行态势，也不会波动过大。因此限贷解除后，可能会有短期井喷，但长期看应该比较平稳。
目前就项目来看，郑州取消限购以后，只是看房人数增加了，成交额并没有明显增加。一方面是由于时间较短，整体市场现象还没有明显反映出来，另一方面9月30日限贷取消的刺激作用并不能立竿见影，“目前利率依然执行上浮标准，购房者仍在观望。”
房价点评网（郑州）首席分析师赵爽表示，近一段时间政策调整频繁，使得购房者的观望情绪加重，尤其是信贷政策，对各层面的客户均有很大的影响。贷款政策放松一定程度上激发了“刚需”客户的购房意向，但现阶段多数银行限贷松绑的执行细则未出台，贷款利率仍普遍按照上浮20%计算，对于工薪族来说宁愿等一等。首套房“认贷不认房”界定标准较此前显著放宽，并且执行相对到位，改善类客户入市愿望增强，而商业、办公等产品受政策限制较小，市场表现相对稳定。
后市预测
供应大增销售有压力
“虽然政策环境越来越宽松，但对于郑州楼市的前景不能盲目乐观，整体市场并未发生根本性的逆转。”房价点评网（郑州）首席分析师赵爽指出，仅今年四季度，郑州房地产市场的新推货量就有354万平方米左右，明年会有更集中的放量。客户现阶段普遍存在观望情绪，对于开发商而言，如何提升购房人群的购买信心是下一阶段的关键所在。第四季度是实现全年销售目标的重要时间段，“开发商应抓住产品、土地等方面的窗口期，现金为王始终是王道。”
郑州楼市长期以80~90平方米的两房、三房产品为主，“刚需”属性明显
对于郑州普通工薪族而言，1万元/m2左右的房价已经不低，而郑州市区标杆豪宅的价格约2万元/m2。据业内人士介绍，此类豪宅物业的成交量在取消限购后，出现小幅度的回升。
另外，克而瑞数据显示，在产品结构方面，郑州市场长期以两房、三房为主，面积区间集中在80~90平方米，城市“刚需”属性较为明显，且集中在中原区和高新区。现在三房和90~100平方米面积段有所提升，“刚需”客户的需求正在被激发出来。2014年上半年，两房成交量占总成交的47%，三房占37%，一房占10%，四房及其他占6%。
在客户群体方面，20~30岁购房客户占比近50%，其次为30~40岁，占比为29%；整体客群年轻，婚房类“刚需”客户和改善类客户需求强烈。值得注意的是，郑州购房客户中有67%以上来自周边地市，周口、驻马店等人口大市以及开封、新乡等邻近地市客户较多，郑州仍然是省内购房首选主力城市。
郑州限购启示录
坐享“人口红利”的楼市打不垮
限购之下，郑州楼市的繁荣主要来自于“人口红利”的末班车。2010年以来，郑州市人口基本以每年17万左右的数量增长，譬如2011年因富士康招工，人口增长将近20万，是近几年中增长最多的一年。根据河南省统计局的数字，截至2013年，郑州市中心城区常住人口达到300余万人，市区流动人口每年以25%的速度递增，流动人口密度仅次于广州。2012年年底，郑州全市(包括郊县市区)常住人口有903.1万人，人口密度仅次于广州市，位居全国第二。另据《河南省新型城镇化规划(2014~2020年)》，2020年，郑州市中心城区常住人口将达到700万左右。
常住人口的持续增加和省会城市对周边城镇强大的向心力，为郑州楼市带来了源源不断的购买力，当中除了有自住的“刚需”客户，更不乏看好这座城市未来发展的外地投资者。据当地业内人士介绍，在限购令实施以前，房地产市场中投资客占比起码在三成左右。
不过，在限购细则出台后，特别是银行限贷政策的落地，市场上的投资客便迅速减少。据郑州市住房保障和房地产管理局公布的“郑房指数”显示，在限购令出台后的2011年3月，郑州市区商品住宅销售量呈现锐减趋势，销量仅为3460套，与2010年3月9526套的成绩相比，急剧萎缩63.7%。
然而，经过了一年多的政策消化期后，郑州楼市很快就恢复了供需两旺的势头，根据合富辉煌郑州分公司的统计数据显示，2012年郑州的商品住宅成交量已基本与限购前的2010年持平，到了2013年，商品住宅的成交量和投放量甚至还出现了上涨的趋势。如果不是郑州限购令冷不防的升级加码和限贷政策趋紧，需求强劲的郑州楼市将继续红火。
从郑州的案例不难看出，只要房地产市场的“刚性”需求强烈，无论限购与否，楼市行情都会持续上扬。至于房价的涨跌，最终取决于市场供求关系。郑州的房价在限购三年半上涨约25%，尤以2013年的上涨最为迅猛。而在取消限购以后，尽管总有楼盘对外放出风声要“涨价”，但据业内人士介绍，高库存之下，大多数楼盘仍保持原价不变。所谓“涨价”，只是一种营销策略。“限购、限贷都放松了，还不趁市场政策宽松期走量，就等着年终业绩哭惨了吧。”
“双限”期间当地有不少空子可钻
给“服务费”可获购房名额
记者日前电话回访得知，“9·30”限贷放松后，郑州多家银行已“认贷不认房”，但利率优惠仍未松动。
对于郑州楼市，限购的影响很有限，严苛的房贷政策才是掐准了楼市的命门。据了解，从去年开始，当地的首套房置业者在申请房贷时，不但没有利率优惠，还得承受15%~20%的利率上浮，二套房贷的利率上浮空间更是高达30%。记者日前回访当地业内人士得知，受到“9·30”央行限贷放松的影响，郑州多家银行已达成“认贷不认房”的共识，但在利率优惠上仍难有松动。
郑州市中原区的某“刚需”大盘项目经理告诉记者，限购虽然持续了3年半，但在实际交易中，相关部门对买家购房资格的审核还有漏洞可钻。倘若多套房买家愿意多给一笔 “服务费”，购房名额还是能顺利到手。
在库存“压力山大”的新区和外围板块，部分楼盘为求尽快去库存，从去年开始面向购房者推出“三年分期免息付款”服务，此类楼盘的价格不高，一套80多平方米的紧凑三房单位，总价在40多万元。买家可分多次缴房款，首付约3万~5万元，“这种服务也吸引了部分买家入市，但整体成交量还是不高。”
限贷松绑前，记者9月在郑州火车站附近的一个住宅项目踩盘时打听到，该楼盘可为客户提供房贷方面的“特殊服务”，即可为多套房买家申请房贷，并且还是以首套房购买者的身份获批房贷。据了解，该项目背后的发展商背景雄厚，属于“后台硬，渠道多”的实力房企，只要买家已还清名下房屋的贷款，就可通过其合作银行，为客户以首套房购买者身份申请贷款，而买家需要为此支付一笔千余元的“中介费”。但此类能为买家提供“特殊服务”的开发商，在郑州楼市并不常见。
限购时期的买房故事
为避限贷
借钱买房
限贷松绑之前，郑州各大银行的房贷政策持续收紧，就连首次置业的婚房买家也被限贷“误伤”。郑州市民宋小姐原计划于2013年年底，在中原区的某个大型楼盘为父母购入一套三房单位。适逢年底银行额度紧张，宋小姐打听了一圈，发现绝大多数银行的首套房贷利率已上浮15%，而且放款时间普遍较长。当时担心房价再度上涨的宋小姐，决定向身边亲朋好友借钱，“我自己手上有50多万元，后来问亲戚朋友借了30万元，直接一次性付清房款。”
由于是一次性付款，宋小姐还额外拿到了5个点的折扣。“当时我家里人都很支持，朋友们也很仗义，借来的30万元分3年还清，而且都只是以4%利息放给我。”
限购与解限进程
限购：2011年1月5日，郑州市出台的《关于本市及非本市户籍居民家庭在我市限购商品住房的通知》，限购开始。
细化：2011年3月3日，郑州市政府发布“郑十五条”。
升级：2013年9月2日，郑州房管局证实已从2013年9月1日起，执行限购新政。
取消：从2014年8月9日起，在郑州市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。
主流媒体地产主编
当地楼市点评
未来十年保持
稳中有升基调
8月9日，郑州限购政策放开，市场闻风而动，两类产品表现最为积极：一类是学区房，一类是高端楼盘。农业路上主打学区房的建业贰号城邦剩余的数十套房源，一天之内被哄抢一空；棉纺路上的依托伊河路小学分校的某楼盘更为诡异，售楼部外一期业主的白布条维权，丝毫不影响售楼部内火热的卖房景象，解限前后一周内销量暴涨了40%。郑东新区的建业天筑，定位高端物业，限购取消的第二天，来访量增长了四成；保利海上五月花来电、来访量增长一倍。这其中绝大多数为来自各地市的“土豪”型买家。
当然，这些只是特定产品的特殊表现，从限购放开至今的两个多月，整体楼市反响平平，对成交量的提升十分有限。克而瑞数据显示，郑州9月商品住宅成交4003套，成交面积41.87万平方米，成交量较去年同期下降29.6%，环比8月下降34.39%。倒是房价比8月涨了315元/m2。金九“量跌价涨”，足以说明解限作用式微。事实上，就如同苹果从IOS6到IOS7所追求的扁平化效果一样，如今的楼市也更多地呈现出扁平化、多元化的态势，想依靠某一单项政策就能逆转市场，几无可能。
不过，郑州作为中部核心城市，自有其独特之处，全省一亿人口的庞大基数，加上郑州在省内无可匹敌的首位度，郑州楼市仍然具有不错的前景，至少在未来10年内仍会保持稳中有升的主基调。
