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推进房地产税改革难在哪里?


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作者:凯风
更新时间:2016-07-27 08:45:41
来源:新浪网
关键字: 不动产登记 土地财政 房地产税 土地出让金
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在中国,没有什么比房价和税收问题更受关注,也没有什么比关于楼市的税收更受争议。

对于外界关注的房地产税改革,财政部部长楼继伟日前在成都表示,应该积极推动房地产税制改革,解决收入分配问题,这是一个难题,但也义无反顾地要做。据悉,房地产税法虽已列入全国人大常委会立法工作计划预备项目,但距全面开征仍遥遥无期。

在中国,没有什么比房价和税收问题更受关注,也没有什么比关于楼市的税收更受争议。房地产税,正是因为兼顾楼市改革与税制改革的双重属性,从而将问题变得 极为复杂。譬如房贷利息抵扣个税,虽说这一政策的根本用意在于个税综合改革,房贷利息扣除只是其中一项,未来教育、养老均可作为扣除项,但由于事涉楼市, 于是争议纷纷,认为为楼市兜底的有之,认为劫贫济富的更有之。

相比于房贷利息抵扣个税,房地产税的影响面更广,涉及的利益更为庞杂,其复杂程度在决策面也得到不同程度的确认。即便是在社会层面,对于房地产税也存在两种矛盾心理:一方面寄希望于房地产税遏制房价飙升,另一方面又担心房地产税加重整体税收负担,反而抬高房价。

其实,从政策初衷而言,开征房地产税的最大用意不在于调控楼市,房地产税也难以承担调控楼市的重任。因为决定房价涨跌的因素,短期看在供求关系,长期看在 经济发展和人口流入,房地产税固然可以在短期影响投机,但对于长期的楼市走向其实没有多大影响力。其实,官方层面从未将房地产税与降房价绑定在一起,寄望 于房地产税降低房价,多多少少有些一厢情愿。

既然房地产税用意不在于调控楼市,那么其出发点究竟在何处?从有关方面在不同时期的不同表态来看,房地产税的政策出发点在于理顺财税关系和调节收入分配。 所谓理顺财税关系,是基于目前分税制的弊端而来,分税制下,财权上移,地方政府不得不借助土地财政,而房地产税开征之后将作为地方税而存在,未来将会是地 方主要税源所在,理想而言,房地产税不仅能够理顺央地关系,而且还能遏制土地财政。然而问题在于,目前对于土地财政最为依赖的地方,未必是财政最为紧缺的 地方,多半都是一二线大城市。所以,土地财政的背后是不受约束的权力冲动。

至于调节收入分配,则是基于房地产税是对不动产保有征税这一特征而来,以前的房地产税收多集中于流通环节,持有几十套房,只要不交易就不会有税收负担,然 而房地产税作为直接税,持有房产越多,税收负担就会越重,这将在一定程度遏制楼市投机,进而调节收入分配。然而,这种想法也很美好,但所有税收都有转嫁机 制,只有楼市持续上涨,无论是直接税还是间接税,都会通过各种方式转嫁给自住购房者。

除此之外,推进房地产税改革还面临诸多技术方面的限制。全国住房联网是其一,但随着不动产统一登记的推行,这一问题或将不再是问题;涉嫌重复征税是其二, 购房者已经通过房价缴纳了土地出让金,再行征税有重复之嫌;70年土地使用权限制是其三,房产是长期产权,土地却是有限期使用权,征收房地产税在法理上存 在困难。

所以,房地产税改革要想顺利推进,必须要有配套改革,以让其回到理顺财税关系和改善收入分配的初衷上来,也唯有这样,才能得到社会各界的广泛认同。

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