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农村宅基地房屋到底能不能买?法律后果到底怎么样?


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更新时间:2022-02-08 16:05:11
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关键字: 宅基地
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农村宅基地,是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

近年来,随着房地产行业的发展,因宅基地引发的纠纷越来越多,其中,最突出的还是宅基地能否转让的问题。那么,农村宅基地能否转让?我国现行的法律是怎样规定的?宅基地转让后会产生怎样的法律后果。

农村宅基地,是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

近年来,随着房地产行业的发展,因宅基地引发的纠纷越来越多,其中,最突出的还是宅基地能否转让的问题。那么,农村宅基地能否转让?我国现行的法律是怎样规定的?宅基地转让后会产生怎样的法律后果。

根据《土地管理法》第八条规定:第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权,规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”

第六十二条第四款规定:农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

根据我国《物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定,我国农村宅基地的买卖是被允许的,但又有诸多的限制条件。具体的买卖效力如下:

1、宅基地使用权不得单独转让,有下列转让情况之一,应认定无效:(1)城镇居民购买;(2)法人或其他组织购买;(3)转让人未经集体组织批准;(4)向集体组织成员以外的人转让;(5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件:(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)同一集体经济组织内部成员转让;(3)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为征得集体组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。

3、农村宅基地上房屋转让合同的效力及处理原则:

第一,对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋转让,如果查明无欺诈、显失公平情形存在,应当认定房屋转让合同有效,驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。   

第二,对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可认定合同有效,判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。

第三,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理,双方当事人应各自返还房屋及购房款。

第四,对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,应本着尊重现状、维持稳定的原则,立足调解,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

第五,对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,如果认定合同无效,在决定退房退款时,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原转让价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿。


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