×
您好!欢迎使用金土地! 请
客服热线:400-855-6119  |  收藏本站 关于我们

首单土地流转信托搁浅 土地性质制约贷款融资


 未收藏
作者:裴文斐
更新时间:2014-08-14 20:48:05
来源:凤凰财经
关键字: 土地流转 土地信托 土地改革
分享到: 更 多


时隔160天,首单土地流转信托至今“引而未发”。

        时隔160天,首单土地流转信托至今“引而未发”。

        去年10月10日,中信信托公告称:“中信•农村土地承包经营权集合信托计划 1301 期”正式成立,这意味着国内首单土地流转信托正式落地。

        转眼5个多月过去了,该信托运行状况如何?日前,上证报记者赶赴安徽省宿州•帝元现代农业循环经济产业示范区(下称“示范区”)探访,却发现示范区内后续的现代农业科技项目仍迟迟未启动。

        按照原定方案,安徽帝元现代农业投资发展有限公司(下称“帝元公司”)将在安徽省宿州市土甬桥区朱仙庄镇境内,打造种植业、养殖业、生物质能源、设施农业和农业科研五大板块,建设期限5年,计划总投资10.5亿元,规划流转土地1-2万亩,其中1.1亿元资金由上述信托计划提供。

        记者实地调查发现,示范区五大板块只有种植业顺利开展,其余项目均未启动。而尽管项目进展缓慢,当地村民仍普遍对土地流转持支持态度,有村民甚至向记者咨询下次租地的时刻表,并表示愿意把自家所有田地都租给示范区。

        一直以来,金融服务的不对称和相对滞后成为制约农业经济发展的重要瓶颈,在此背景下,土地流转信托应运而生,业界预测,其将在促进土地规模流转和现代农业真正发展发挥重要作用。

        如此重要的土地流转信托为何难以成行?其背后又有哪些因素掣肘?上证报记者通过实地采访,一层层揭开隐藏其深处的种种原因。

示范园运营遭遇瓶颈

        2011年下半年,安徽帝元生物科技有限公司通过招商引资落户埇桥区朱仙庄镇,并成立了帝元公司,意在打造包括种植业、养殖业、生物质能源、设施农业和农业科研五大板块的现代农业循环经济产业示范园。在埇桥区和朱仙庄镇政府的支持下,帝元公司分两批从朱仙庄镇下辖的朱庙村、塔桥村流转农业用地5411.42亩。

        然而,记者实地走访后发现,原先五大板块的规划只有种植业得以顺利开展。帝元公司总经理张启明接受记者采访时称,其余四大板块中的养殖业、生物质能源都是示范园的核心项目,目前均已立项,但是却遇到土地性质、资金方面的瓶颈。

        “种植业方面,我们的粮食丰产与水环境保护示范工程项目从2012年开始到现在,一直正常运营,农田、水利、公路、桥梁这块已经投入了3000余万(不包括流转土地费用),每年总销售收入1200万元。”张启明告诉记者。

        “后续养殖业、生物质能源项目的节能评估、环境评估、专家论证和可行性报告均已通过,我们已经拿到了发改委下发的项目立项的文件,但是受到土地性质的制约,示范园里的土地都是耕地,根据我国相关规定,耕地只能种植农作物,我们后续的养殖业、生物质能源无法在耕地上开展,希望政府能帮助解决项目建设用地问题。”张启明说道。

        带着这个问题,记者走访了朱仙庄镇政府,朱仙庄镇委副书记姜劲松表示,示范园耕地性质确实制约其后续项目发展,眼下比较可行的方案是土地置换,即通过复垦其他土地,在保证总耕地面积不变的基础上,把示范园的耕地置换成一般农用地,但是苦于没有指标。

        “根据我国在2008年10月公布的《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》,我国耕地保有量到2020年保持在18.05亿亩,这是政策红线。”姜劲松告诉记者,“复垦新增的耕地和置换减少的耕地都需要省国土资源部审批才行,现在后续很多工业项目等着上马,每年新增的土地置换指标很快就用完了。”

        姜劲松坦言了解示范园的难处。“仅靠粮食丰产一个项目的产出要覆盖土地流转费用和维持企业运转费用,企业非常困难。我们去年就已经向省里申报指标,至今已过半年,依然没有得到批准。”

融资难 资金链承压

        记者调查发现,目前支撑示范园运转的主要靠帝元公司自有资金以及政府补贴。

        根据宿州市金融办提供的《埇桥区农村土地流转信托计划开展情况》显示,截至2013年11月底,帝元公司自示范园项目启动后,已先后投入7500万元,建成3000多平米的宿舍楼和综合楼,7000多平米的玻璃连栋大棚,13栋温室大棚等基础设施建设,示范园项目出现了资金短缺。此外,帝元公司已先后三次转给朱仙庄镇财政所土地租金1476万元。

        张启明坦言,示范园成立至今投入已接近1亿元,但目前没有利润,公司只能继续追加投资。

        “农业项目的特点就是投资大、见效慢,往往前几年没什么产出,只能不断追加投资,不过优势在于一旦见到效益后,收益非常稳定。”张启明告诉记者。

        除了帝元公司自身大手笔投入,当地政府也给了不少补贴。姜劲松称,政府方面自2011年至今,前后补贴接近4000万。

        “首先我们承担了40%的土地流转费用,还包括农业补贴,粮补、财政、基础配套设施都需要政府出资。”姜劲松告诉记者,“2012年我们争取农业综合项目1800万元;另外农业水利科技方面争取了一部分扶植资金,2011年10月以来,扶持资金和区政府补贴要超过1500万元,如果加上农业综合项目,接近4000万元。”

        张启明表示,示范园五大板块耗资庞大,帝元公司自身财力有限,也曾动过向银行融资的脑筋,但是却苦于没有银行认可的抵押物。

        “银行贷款质押登记需要产权证,但是示范园的土地都是当地农民的,我们无法办理各种有效权证,所以说银行贷款这条路走不通。”张启明说道。

        谈到农企融资,姜劲松叹了口气。“目前针对农企的融资平台太少了,商业银行对农企融资门槛设的很高,一般都要求抵押,但是农用地不能抵押,农村住房商业银行也看不上。”

        “除了商业银行,现在农企融资更多的还是通过地方农村合作信用社、村镇银行。但此类金融机构受资产负债比限制,以小额资金贷款为主。”宿州市金融办相关人士表示,“农企或者尝试接触小贷公司等民间资金,但年化18%收益率只适合短期拆解,农企借贷的钱周期长,回报慢,不适合。”

信托融资仍未到账

        由于资金承压,帝元公司和中信信托进行联系,希望获得中信信托的资金支持。

        经过中信信托、帝元公司和埇桥区政府三方共同酝酿,决定设立以农村土地使用权作为信托产品的合作项目,由埇桥区政府对分散的农户土地经营使用权进行归集后,将农村土地使用权作为信托财产委托委托给中信信托指定的第三方企业帝元公司经营管理。该项目于2013年9月签订协议,10月10日正式对外发布。

        鉴于流转土地承包经营权将于2025年10月到期,该信托计划设立将从2013年9月开始至2025年9月终止,信托期限12年。

        “中信信托的介入意味着原来帝元公司在示范园项目的地位发生了改变,帝元公司由投资方和土地使用权拥有企业,变为中信信托的服务运营商和项目投资方。”宿州市金融办相关人士告诉记者。

        “埇桥区政府作为第一委托人参与信托项目,朱仙庄镇两个村的土地使用权流转给村委会,再由村委会流转给镇政府,镇政府再流转给区政府,区政府将5400多亩土地使用权委托给中信信托经营管理,定期获得土地租金和信托收益。中信信托作为受托人介入经营管理,已计划向示范园项目提供融资1.1亿元,年化利率10%,推动示范园发展。”上述人士向记者详解了这笔融资过程。

        不过,中信信托融资1.1亿元融资至今没有到账。张启明告诉记者,这笔资金本用以支持后续生物质能源、养殖业等项目开展,但是这些项目却因土地性质问题无法如期正常开展,故中信信托资金迟迟未能到位。

        “中信信托的融资款项必须根据项目进度专款专用,后续项目开展前,我们也不希望使用这笔资金,毕竟要承担近10%的融资成本。”张启明说道。

        中信信托相关人士接受上证报采访时也坦言,给予示范园的融资确实还未开始募集。

        “信托资金的使用需要符合我们的放款条件,示范园后续项目还需相关政府部门批准才能开展,中信信托只会在项目开启需用资金的时点才会打款,已经有机构积极与我们咨询相关合作事宜,不过募资方式到底是集合信托还是单一信托仍无定论。”上述人士告诉记者,“一旦项目审批通过,在法律允许的范围内,中信信托就可以提供资金支持。”

出租土地农户收益有保障

        由于土地流转信托计划是将分散于各农户的土地承包经营权集中整合,并视情况进行土地整理和农业设施建设投资,出租给专业农业经营公司、家庭农场或种粮大户,通过集约化经营提升农户的地租收益。因此信托计划的成功取决于农户土地承包经营权信托财产的顺利交付和承租方未来经营情况良好足以保障和提升农户地租收益。

        中信信托董事长蒲坚在《解放土地——新一轮土地信托化改革》一书中透露,“中信-农村土地承包经营权集合信托计划1301期”的风险控制措施,除了保证土地整体承租、审查农企经营能力外,一些条款的设立保证了当面临各种不利环境时农户的利益。

        比如帝元承诺,确保信托计划实际获得的租金收入不足以支付农户基本收益时,帝元应按中信信托要求向信托计划补足该等资金缺口;要求承租企业购买农业保险(放心保)以对抗农业市场波动的市场风险,保证农地租金。

        此外,该信托计划设置可提前终止等止损机制。“如出现重大不利情况(政策、经营等方面的原因)时,信托计划提前终止时,中信信托返还农户的土地承包经营权信托财产,将出租土地的权利和义务移交给农户。”

        中信信托对帝元公司评估后认为:示范园项目正式运转后年平均利润约1.63亿元,预计所得税约为4081.72万元。

        根据宿州市金融办去年12月完成的《埇桥区农村土地流转信托计划开展情况》,示范园引入中信信托后,原定土地租金标准保持不变,只是给付方式有所调整。

        原来帝元公司将土地租金转交给朱仙庄镇财政所,由镇政府分配给农户;今后帝元公司要将土地租金付给中信信托,由中信信托支付给区政府,再由区政府分配给农户。

        同时,今后示范园经营收益,帝元公司直接投资部分可收取回报,通过招商引资还可以收取管理费,中信信托选定帝元公司作为运营商,还需按50元/亩/年支付管理费;示范园土地增值收益部分按照三七开分配,中信信托得30%,埇桥区政府得70%,埇桥区政府再将这部分增值收益全部分配给农户。

        中信信托在获取贷款利差收益之外,也有可能获取增值收益(土地增值收益:因中信信托加强对土地整理、水利、道路等投入,提升土地功能和产出率而增加的土地租金等)。不过,记者从宿州市金融办相关人士处获悉,由于土地增值过程比较漫长,截至记者发稿,村民尚未收到这部分收益。

        此外,目前中信信托、帝元公司和埇桥区政府未就风险分担作出具体约定,将在近期进行细化讨论。但原则上已确定对农村土地信托项目进行特殊处理,委托方不承担风险,不论经营状况如何,确保农民基本地租的给付。

新一期土地流转启动暂无时间表

        尽管示范园遭遇土地性质限制、资金紧张等问题,但张启明依然对示范园未来充满信心。他相信,2014年底前,示范园五大板块中的设施农业、农业科技孵化器都将顺利启动。

        “设施农业即"物联网+互联网+物流网"三网合一现代高效设施农业项目,主要体现为蔬菜瓜果大棚种植,用户可通过互联网远程监控我们大棚果蔬的种植全过程,满意的话可以在网上直接下订单,通过物流进行配送,实现"田头到餐桌"的消费模式。”张启明介绍称,“同时我们与以色列签订合作协议,以方将向我们提供技术和资金支持,今年3月以色列三名农业专家已经进入示范园参与管理。”

        “现代农业科技孵化器项目,我们计划聘请农业方面专家提供技术支持,引进农业科技研发企业;设立农业科技成果交易平台;实现科技成果转化,知识产权交易。”张启明说道。

        据其透露,示范园项目规划总投资约10.5亿,其中养殖业计划投入2.6亿元,生物质能源2.25亿元,他表示,养殖业、生物质能源、三网合一设施农业是示范园的核心项目。

“养殖业方面我已经与正大集团签订合作协议,由帝元先期投入1.5亿元,搭建养殖平台,租给正大使用,养猪场规模约为10万头生猪,正大集团自产自销,我们按照投资回报的13%收取租金,估算下来每年接近2000万的租金收入,后期再投入1.1亿元。”张启明说道。

        “生物质能源是利用种植农作物的秸秆、养殖业的排泄物,通过生物质技术生产沼气供给地方发电,还可以生产天然气对外销售。”张启明告诉记者,“如果示范园五大板块全部启动,建成投产每年的净利润4000-5000万元。”

        姜劲松也对示范园未来表示乐观。“政府已申请世界银行贷款1000万美元,目前部分款项已经到位,再加上中信信托的融资,示范园资金问题可以得到有效解决。”

        不过,谈及示范园第三期土地流转何时启动,张启明表示目前暂无时间表。“示范园规划启动占地面积1-2万亩耕地,建设期限为5年。目前第一期3400亩,第二期2000亩,后续是否继续流转要根据我们公司的经营需要,一旦解决了资金、土地性质问题,第三期应该能够顺利启动。”张启明说道。

      我要投诉
注意:我们将处理结果发送至您填写的邮箱或手机。