2014年4月17日，国土资源部办公厅颁布了《养老服务设施用地指导意见》，在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见。这是对之前出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的贯彻和实施，为中国各界探索科学并可持续发展的养老地产解决方案提供了比较明确的政策导向。
相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近1万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500亿。现有的养老模式已不能满足老年人的需求，国内对于老年住宅还停留在传统的居家式养老、养老院、敬老院、老年公寓等，对老年人需求来说，极不完善。无障碍设计，明确的标志系统，医疗保健中心，齐全的老年交流场所，老年运动场所等都没有考虑老年人的需求，更谈不上老年人所需要的健康居住环境，因此目前这种传统的居家型养老模式存在较大缺陷。
随着中国老龄化社会的到来与未来大量“4-2-1”家庭的出现，老年人的居住照料问题将为我国方兴未艾的养老地产带来庞大的发展空间。中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》显示，截至2013年末，我国60周岁及以上人口20243万人，占总人口的14.9%，预计未来这一数字还将不断的攀升。如此庞大的潜在需求使得养老产业开始受到广泛关注，近年来，越来越多房地产开发商和保险公司等在内的各类机构纷纷试水养老地产。
■养老地产的背景
1、市场基数庞大：社会老龄化程度高，趋势明显。目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.73亿，占总人口的13%。
2、较强的购买力：老人是个相对富有的群体(财富构成：存款+退休金+子女赡养+社会福利+其它)。
3、潜在购买欲：养老观念逐渐转变。二个客观条件(4-2-1型家庭结构、优越条件、精神追求)驱动老人的养老观念在逐渐的转变。
4、供求关系：市场缺口较大。目前全国60岁以上老人约1.73亿，现有养老机构提供的床位约为342.3万张，而入住养老机构的大约有256.8万人。预计到2015年，我国60岁以上老人约为2亿，养老产业规划格局为90%居家+7%社区+3%机构，按这一格局估算，整个养老产业大约存有1700万人的市场缺口。
5、政策扶持：从全国看，养老地产的相关政策主要体现在“优先供地、税费减免、优惠利率与贷款贴息、财政补贴”四个方面。
■养老地产的现状
1、发展模式
(1)单体的养老机构：大部分为办公民营，才去出租或会员制形式
(2)养老服务嵌入式住宅小区：养老不以盈利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出
(3)综合性养老社区：养老地产部分持有、部分销售
2、发展现状
目前我国处于老年住宅多为商业盈利性，现有老年公寓具有“盈利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范围;老年住宅受众群体有限，现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务;仅有部分发达城市的个别开发商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的开发商;我国社会保障体系不完善、不足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”;无真正针对老年生化、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善;;另外，国内养老地产开发面临着土地资源昂贵、相关法律制度不够完善、养老地产与社会资金未能挂钩等一系列问题。
■面临的困难
1、 尽管政府在供地方面给予了更为宽松的环境，但高额的土地成本支出仍是主要压力所在;
2、医疗服务仍然没有开放，养老社区不能和医疗服务做到无缝结合;
3、中国传统的养老观念根深蒂固，“以房养老”等新的养老概念推广伊始便遭冷遇;
4、 老年人整体收入水平不高加上现行的养老金制度，使得私营项目曲高和寡。
■未来发展趋势
万科、绿地、首创、绿城、保利都试水养老地产，以“社区中配建养老住宅”模式为主。
房地产商、保险公司、护理、医疗、等都争相进入养老地产，但是事实上养老地产不仅仅是盖房子、卖保险，而是整合医疗、护理、教育、社区管理等各类资源立体服务，要求投资周期长，服务要求高。
现阶段整合资源是必然选择，从长远利益来中国的养老地产发展潜力巨大，在中国人口结构持续老龄化这个宏观趋势与市场上仍没有行业领导出现的背景下，养老地产对最求长期、稳定收益的开发商或各类投资机构来讲无疑是个不可忽视的市场。无论是房地产开发商还是保险公司都需要跳出原有的固定模式，需要完成管理者与运营商的角色互换，开发商、投资商(目前以保险公司为主)、运营商或医疗机构应利用各自所长充分合作、各司其职，才是整个行业长期健康发展的努力方向。
结合外国先进成熟的开发模式，与成功的养老地产项目经营者和所有者就投资策略、开发理念、运营模式等进行深度交流，共同探寻适合中国养老地产的发展之路。
