和讯房产消息 近期，一条有关小产权房转正的消息引起了人们的高度关注：深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留违法建筑”，一小批被民间称为“小产权房”的住宅将获事实上的“转正”机会。
纳入首批试点的是深圳近两万两千栋违法建筑。根据《实施办法》，深圳试点将根据建不同情况，采用不同处理办法。其中，住宅类违法建筑将“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”。
深圳处理“小产权房”方法四点特征
第一、住宅类违法建筑将按照“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”原则进行确权转正，而非外来人口。
在这样的实施细则中，我们可以看到一个关键词“原村民”，也就是说，只有本地村民的住房可以确权后给予正式的入市资格。而如果有外来人口想钻空子，是不大可能的。外来建房行为仍属于违法，将严厉处罚。
第二、根据违法建筑的“违法程度”，给予确权、临时使用、拆除或没收等不同的分类处理。对违法建筑按建筑性质进行分类，分为住宅类、经营类、商业类、配套类等。对不同用途违法建筑，处理方式不一样，完善手续方式也不同。对于可转正的违法建筑，只需补缴“差别化”比例地价就可转正。
其中，住宅类违法建筑将“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”。其中，原村民符合“一户一栋”原则私房，建筑面积在480平方米以内，按申请补缴对应公告基准地价的10%即可转为商品性质的房产证。
另外，“一户一栋”之外多栋中的两栋，符合规划的，依此补缴20%和25%地价和不同罚款后，也可发放商品性质的房产证。这是这是此次试点当中唯一有可能转正的住宅类违法建筑。
生产经营类、商业、办公类违法建筑的处置原则比住宅类宽松。《方案》规定，只要符合规划，原农村集体经济组织继受单位、原村民之外的，其他企业单位或非原村民接受一定罚款和补缴地价后，均给发放非商品性质的“绿本”房产证。
针对上述类型的违法建筑，想要申请转为商品房性质红本房产证的，当事人无论是原村民、其他企业单位还是非原村民，只要按商品性质的市场评估价补足地价，即可实现。
第三、深圳最终试点确权条件有所放宽，打破原有的原农村非建设用地红线，原村民除了一户一栋外，还可以确权“多栋中的两栋”，承认原村民有3栋楼可合法化，打破了原有每户100平方米的红线限制，这是一个较大突破。
第四、深圳采取循序渐进的原则，纳入首批试点的只有2.2万栋违法建筑，仅占到2010年深圳违法建筑总量6.16%，避免试点范围过大或处理速度过快冲击商品房市场。
根据2010年深圳违法建筑信息普查数据统计结果，深圳市违法建筑普查总量35.69万栋，总建筑面积3.92亿平方米，总用地面积131.45平方公里。按当时市价粗略估算，总价值接近万亿元，超过2009年深圳GDP总量。
从违法建筑套数来讲， 2014年纳入深圳市首批试点的只有2.2万栋违法建筑，仅占到2010年深圳违法建筑总量6.16%，应该来说，深圳市采取了循序渐进的原则，避免试点范围过大或处理速度过快影响到当地市场供求关系，进而冲击商品房市场。
深圳处理“小产权房”方法及背后的思考
虽然“小产权房”作为“非正式”形式可以解决一部分低收入人群的居住问题，但是，“小产权房”仍然会不停地遭受“非法”的舆论与市场的争议。从未来发展趋势来看，迟早还是要解决“小产权房”的不合法身份，以一种合理的方式“转正”。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，试点处理“小产权房”大致有三个办法：
第一、购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正，从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。深圳试点处置小产权房的做法就是“补缴一定比例土地出让金就可转正”，而补缴的土地出让金则可称之为小产权房“转化费用”。这样对于政府来讲，政府还有可能从“小产权房”转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”收益。
第二、地方政府购买大量“小产权房”，通过内部流程转换使“小产权房”合法化，最终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买商品需求资金量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。
第三、直接拆除小产权房，以杜绝类似事件发生，但是，这样的操作面临市场、社会等诸多风险，并不是最佳的方案。
总的来看，无论是深圳市对于可转正的违法建筑，只需补缴“差别化”比例地价就可转正的做法，还是以其他缴纳“小产权房”合法化的 “转化费用”这种方式，还是政府购买大量“小产权房”冲抵保障性住房指标，均突显了当前由于常态化的楼市调控导致的土地财政的尴尬。
因此，政府试点处理“小产权房”，还是要把握好“土地财政与照顾民生”一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收入，又可以借“小产权房”做一些民生工程。但是，同策咨询研究部总监张宏伟认为，试点处理“小产权房”还有些问题值得我们关注和思考：
首先，从以上试点处理“小产权房”的方法来看，地方政府购买大量“小产权房”抵保障房任务，从完成2014年480万套保障房任务来说可以节省保障性住房的开发时间周期，作为政治任务和保障民生住房的一种手段，有可能短期内会为保障性住房带来更多的市场供应量，但是这是一种“急功近利”的做法。
从购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正这种方法来说，说的明白一点，以深圳为例，如果交钱（补缴一定比例土地出让金）就可以将“小产权房”合法化，也就意味着这些“转化费用”就是违法成本，如果违法成本不是很高，那么，有可能会导致在执行层面更多的集体土地上建设“小产权房”。因此，要防止“小产权房”现象的发生，还需要制度上和执行上根治这种现象的发生，比如，要集体建设用地审批标准更加规范、杜绝审批过程中腐败现象等。
