当前，对于农村宅基地制度改革，一种比较流行的观点认为，重点在于突破宅基地使用权流转的法规限制。但笔者认为，必须以国情和发展阶段为基础，从绝大多数农村的实际情况和农民最迫切需要解决的问题出发，在保障农民宅基地用益物权、确保农民不失权的前提下，探索农民增加财产性收入的方式。
客观分析当前农村宅基地面临的突出问题
农村宅基地闲置、乡村趋于凋敝，是否因宅基地流转受限造成。客观地说，宅基地闲置和乡村凋敝，属于阶段性、结构性问题，也并非中国特有。发达国家在工业化、城镇化快速发展阶段也一样存在这种现象。如日本、韩国，在二战后的现代化进程中，也有城市过密与农村过疏同时并存现象，农民大量涌入城市后，农村走向衰败、萧条。所以，农村宅基地闲置、低效甚至浪费，不是现行宅基地制度造成的，更不会因为放开宅基地流转就能扭转的，而是一种历史性必然。
农村宅基地的潜在价值，可否用增减挂钩节余指标价值来测算。有专家算过一笔账，以重庆“地票”20万元/亩交易价格为标准，估算出全国宅基地价值高达51万亿元。笔者认为这种算法有误。究其原理，增减挂钩是价值转移机制，并非价值创造机制，也就是说，挂钩节余指标的价值并不是被腾退复垦的宅基地价值体现，而是因为在新增建设用地指标紧约束下，用地者为获取所需的用地权利而愿意支付的代价。所以归根结底，挂钩节余指标的价值与宅基地价值无关。
在确保农民不失地的前提下探索增加财产性收入，是农村宅基地制度改革的核心要义
处理好农民和土地关系问题，是农村宅基地制度改革的主线。处理好农民和土地的关系，首先是确保农民和土地的关系不能断。当前，大量进城务工农民在城镇并没有实现真正的稳定就业，还难以平等享受城市基本公共服务，远未能融入城市社会，如果大批进城落户农民失去宅基地（包括承包地），城里没立足、村里拔了根，一旦经济出现大的波动，就可能出重大社会问题。
处理好农民宅基地居住权和财产权关系，是宅基地制度改革的关键。农村“三块地”中，承包地和宅基地是农民安身立命的两块地。这两块地同时肩负着不破公有制、不让农民失地和增加农民财产性收入三大目标，改革必须是使3个目标实现兼容，而不能偏执于某一点上发力。
把握重点，审慎稳妥推进农村宅基地制度改革
完善宅基地取得方式，多种形式保障农民户有所居。如在传统农区，可以继续实行“一户一宅”、面积法定的宅基地分配制度；对人均耕地少，二、三产业比较发达地区，可以实行相对集中统建、多户联建等方式落实“一户一宅”；在土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内，可以探索集中建设农民住宅小区等方式，满足农民居住条件。
完善宅基地管理制度，强化村民自治作用。要下放宅基地审批权，把权力赋予基层政府，使用存量建设用地的，下放至乡级人民政府审批；使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。
探索宅基地有偿使用制度，提高节约集约利用水平。通过有偿使用，倒逼村民退出多占、闲置宅基地，从而促进宅基地节约集约利用和村庄的合理布局。
探索建立宅基地自愿有偿退出机制，促进新型城镇化发展。现阶段，维护好进城落户农民的宅基地使用权，必须明确不能把退出宅基地作为农民进城落户的条件，让农民放心进城落户。要在农民自愿基础上，用经济手段支持和引导农民退出闲置宅基地。
探索盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。随着乡村旅游、休闲农业、养老养生等农村新产业新业态的蓬勃发展，农民利用自己闲置的农房和宅基地搞一些商业性经营，已经客观具备条件，对于增加农民财产性收入更是一条非常重要的途径。但必须注意两点：一是严禁违法违规开发房地产或建私人庄园会所；二是要注意保护农户和农村集体经济组织的权利，防止集体资产被外来资本控制，影响农村社会稳定。
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