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宅基地证与房屋所有权那些事儿!


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作者:金土地
更新时间:2016-07-22 20:46:43
来源:金土地
关键字: 宅基地 土地确权 土地使用权
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我国农村的房屋,因绝大多数没有确权登记和发证,确定房屋的所有权往往是根据建造房屋所凝结的财富积累和分家协议确定。在法律咨询中金土地小编经常遇到有的村民将政府发给的“宅基地证”作为确定房产的依据,其实这是错误的。应当说,“宅基地证”与房屋产权有着密切联系,但不是确定房产的唯一证据,两者有着本质的不同。

       我国农村的房屋,因绝大多数没有确权登记和发证,确定房屋的所有权往往是根据建造房屋所凝结的财富积累和分家协议确定。在法律咨询中金土地小编经常遇到有的村民将政府发给的“宅基地证”作为确定房产的依据,其实这是错误的。应当说,“宅基地证”与房屋产权有着密切联系,但不是确定房产的唯一证据,两者有着本质的不同。

       一、我国宅基地是以“户”为单位发放的,而“户”是家庭成员的集合体。在各省制定的宅基地管理法规中,基本都确定了发放、审批宅基地的条件是以“子女结婚确需要分户”和“外来人口在本集体组织落户”等为基本条件。在一户中,最基本的家庭成员往往有夫妻、父母子女甚至还有其他人员。一人一户是极少见的特殊情况。

       二、一户一宅是宅基地管理的基本原则,宅基地使用证中的姓名往往是一户中的代表人。一搬是这个户或者家庭中的家长。而房屋的建造、翻修,扩建和改建可以容纳家庭成员的共同积累,形成家庭共有财产。

       三、宅基地使用人可能是房屋的共有人之一,但也有例外。宅基地使用人可能是房屋的最早建造人之一。但农民之间可以买卖房屋形成房屋所有人与宅基地使用人不同、祖父母逝世将房屋留给孙子女房屋所有人与宅基地使用人不同、子女结婚后分家另立户,老宅基地使用证与新建房屋主人不同的情况等。

       我国一直未建立农村房屋所有权等级制度,宅基地房屋则历经土改登记、及未新建、翻新、改扩建的演变。金土地小编认为,在确定宅基地房屋权属时,应综合考虑土改证、宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员,以及房屋新建、翻新、改扩建等情况。首先,要确认宅基地房屋的是属于家庭共有还是夫妻共有。如果是家庭共有财产,则应该先进行分家析产,确定出属于夫妻共同所有的房产份额。对宅基地房屋分割要比其他财产复杂,因为宅基地房屋不能向集体组织以外的人出售,所有很难形成合理的市场价格,并且涉及到农村动迁的情况,对该类房屋的处理没有同意的处理规则,所以在产生纠纷后要把握主要情况灵活处理。其次,由村民委员会对其宅基地使用权进行审核,审核通过的,将宅基地权属及实际测量的面积予以公示;对在公示期内无异议的,由村民委员会上报镇政府(街道办事处)复核和备案,复核确定的宅基地权属及面积作为拆迁补偿依据。

       【参考文献】本观点摘自百度文库《农村宅基地使用证与房屋所有权》 作者:张荣安

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2016年7月

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