为切实加快我县高铁新区建设,改善高铁新区棚户区居民住房生活环境,完善城市综合服务功能,切实保障被征收人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《征收土地公告办法》和《江西省征收土地管理办法》等有关规定,结合我县实际,特制定本方案。
一、征收与补偿原则
房屋征收与补偿工作遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则,对被征收人给予公平补偿。县人民政府有关部门应依照职责分工,相互配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
二、适用范围
高铁新区(核心区)棚户区改造项目范围内的国有和集体土地及国有和集体土地上房屋、附属物、构筑物等。
县国土局和县房征办分别为高铁新区(核心区)棚户区改造项目范围内集体和国有土地及集体和国有土地上房屋、附属物、构筑物的征收部门。征收部门委托里仁镇人民政府为土地、房屋的征收实施单位,承担项目征收与补偿的具体工作。
三、征收范围
本项目在龙南县里仁镇境内。东至:高速公路收费站、新里村隘背等村庄;南至:正桂村岭下、小学、新屋场等村庄;西至:龙南镇下围大道;北至:迎宾大道。具体以项目用地红线范围图为准。
四、征地补偿标准
1.各地类的征地补偿标准,按龙府办字〔2016〕23号文规定标准执行(具体补偿标准见附件1)。
2.被征地后,符合《龙南县被征地农民参加养老保险实施细则》(龙府办发〔2015〕90号)文件规定条件的农户可申请办理《被征地农民证》和社会养老保险。
3.征收集体土地上合法有证的宅基地(有证无房的四面墙基应达到50厘米高)按380元/平方米的标准给予征地补偿费。
五、房屋合法性、集体经济组织成员认定
(一)房屋合法性认定
1.农村居民住宅房屋的合法性凭批准用地建房手续、宅基地使用权证、集体土地建设用地使用权证、房屋产权证等有效证件认定。
2.可以提供县国土局审批建房用地收款收据的,按照合法房屋补偿标准给予补偿。
3.原金塘开发区金塘分局或东江分局核发的建设用地许可证和工程许可证,只要建设位置和四界与实际相符的,按照合法房屋补偿标准给予补偿。
4.因"两改两建"、新农村建设、地质灾害避灾移民搬迁、土坯房改造、征迁安置等新建房屋,经当地乡镇人民政府、县农房办、县矿管局、县扶贫和移民办、县建设局和县国土局等相关部门共同确认同意,按照当时相关政策,认定合法建筑面积。超出合法建筑部分,土地按原地类认定,以原地类价格征收,建筑面积给予征收补偿和装修补偿,不给予奖励和补助。
5.在2014年12月31日之前,未经批准建设的本集体经济组织居民住宅房屋的合法性认定按以下办法处理:
(1)在里仁片区控制性详细规划、客家围屋文化旅游城控制性详细规划、正桂村鸳鸯厅保护发展规划1:500地形测绘图上显示有房屋的,参照合法房屋补偿标准给予补偿。
(2)在2014年农村集体土地确权登记发证外业测量1:500地籍底图上有显示的无证房屋,按以下办法进行合法性认定:
①被征收人为被征地农村集体经济组织成员,被征收房屋是被征收人家庭唯一住宅的,符合"一户一宅"的(占地面积120平方米,建筑层数2层半,建筑面积300平方米以内)参照合法房屋补偿标准给予补偿。
②里仁片区控制性详细规划、客家围屋文化旅游城控制性详细规划、正桂村鸳鸯厅保护发展规划1:500地形测绘图上显示已经建成第一层,在2014年农村集体土地确权登记发证外业测量之前加层的,建筑层数2层半、建筑面积300平方米以内的,参照合法房屋补偿标准给予补偿。
③"2层半"计算方法:第一层、第二层按实际面积计算,第三层按第二层面积的一半计算,第一层最多取120平方米,累计建筑面积不超过300平方米。
6.在2014年12月31日之前,未经批准的改扩建房屋,必须遵行"有证、原址、原规模"的原则,超出在证面积的改建、扩建,按照合法有效土地面积与实际占地比例,核算其房屋的合法建筑面积。
7.被征地农村集体经济组织成员建成的住宅房屋,未认定为合法房屋部分,给予房屋征收补偿和装修补偿,但不给予奖励和补助。
8.2015年1月1日后未经批准建成的农村居民住宅,按违法建筑处理。
9.被征收人为本集体经济组织成员,原有一处合法老宅,2014年12月31日前违规再建有一处新房的,可由被征收人自行选择一处房屋作为合法建筑进行认定,另一房屋视为违法建筑进行处理。
10.楼顶阳光房、在第一层房屋屋檐加装了铝合金窗的,按装修评估价进行补偿。
11.有下列情形之一的,认定为违法建筑:
(1)非本集体经济组织成员非法买卖集体土地或者非法占用农村集体土地建设的建(构)筑物。
(2)在已征收的土地上建设的建(构)筑物。
(3)征地公告发布后,抢建、搭建、加层的建(构)筑物。
(4)县国土局、县建设局、乡镇人民政府等单位认定为违法建筑的建(构)筑物。
(5)法律法规规定的其他违法建(构)筑物。
(二)农村集体经济成员认定
1.下列人员可以认定为被征地集体经济组织成员:
(1)户籍在被征地集体经济组织内,依法取得宅基地使用权、土地承包权、参与分配集体经济所得收益或承担集体经济组织义务的村民。
(2)户籍在被征地集体经济组织内的在校学生,或就读大中专院校前,户籍在被征地集体经济组织内的在校学生,或大中专院校毕业后,户籍直接迁回被征地集体经济组织内的村民。
(3)入伍前户籍在被征地集体经济组织内的现役士兵和按照国家政策不予安置的士官。
(4)服刑前户籍在被征地集体经济组织内的正在服刑人员。
(5)法律法规规章和国家政策规定可以认定为被征地集体经济组织成员的其他情形。
2.共同生活居住在同一住址的被征迁人家庭人口,立为一户;同一户籍下,征收公告发布之日,被征迁人子女达到法定婚龄的允许分户;征收公告发布后离婚的,仍按原一户计算。
六、建筑面积、宅基地面积认定
(一)合法建筑面积认定
1.房屋合法建筑面积按以下原则认定:
(1)持有用地规划许可证或者宅基地批准文件并载明了建筑面积的,以载明的建筑面积为准;房屋实际面积超过载明的建筑面积的,以载明的建筑面积为准;房屋实际建筑面积小于载明的建筑面积的,以实际建筑面积为准。
(2)没有土地、房屋合法有效证件,可以按照合法建筑认定的,其建筑面积的认定,以合法认定结果,确定其合法建筑面积。
(3)在2014年12月31日之前,房屋经重建、改建的,在"原址、原规模"范围内认定合法建筑面积。
(4)祠堂众厅按实际建筑占地面积的两倍认定合法建筑面积。
(5)持有宅基地批准文件,载明了占地面积但未载明建筑面积的,以宅基地批准文件所载的用地范围内的实际建筑面积认定为合法建筑面积。
2.少于两层的合法主房建筑面积扩充计算的适用条件及方法:
(1)适用条件(必须同时符合):
①被征收人为本集体经济组织成员,房屋为合法主房。
②被征收房屋是被征收人家庭在本村组内唯一住宅。
③被征收房屋建筑层数少于2层。
④被征收房屋实际建筑面积少于300平方米。
(2)适用方法:
①占地面积小于等于120平方米的,按实际占地面积的2倍计算合法建筑面积。
②占地面积大于120平方米的,其中120平方米可以按2倍计算合法总建筑面积,超出120平方米的部分,按实际建筑面积计算。但认定合法总建筑面积(含实际建筑面积)不超过300平方米。
③经本条认定合法且超出实际建筑面积的,超出部分只给予奖励和异地安置补助。
3.被征收房屋建筑面积按《赣州市房产面积计算规则(2014年修订)》规定执行,具体面积以测绘数据为准。
4.两层以上的建筑层高以檐扇达到2.2米以上(含2.2米)的分层全部计算建筑面积;楼面以上最低处1.2米以上按不同高度分级折算补偿面积,1.2米按20%折算;1.2米以上每增高10厘米,折算面积增加10个百分点(如1.21米-1.30米按30%折算),以此类推。
5.住房、客厅、厨房、门楼及与其一体的房屋面积可以作为主房面积;厕所、洗澡间、杂物间、牛栏、猪栏、果园看管房等附属房屋不能作为主房面积，但取得了建房用地手续的附属房计入主房面积，只按实际建筑面积给予补偿。
(二)宅基地面积认定
1.宅基地面积，按建房用地批准手续、宅基地使用权证、集体土地建设用地使用权证等所载的用地面积认定。
2.没有取得建房用地手续，房屋占地面积不予认定为宅基地面积，按原地类征收标准征收。
七、居民住宅房屋征收安置补偿
(一)国有土地上房屋按有资质评估机构对被征收房屋评估补偿。
1.搬迁补助。根据房屋总建筑面积(含附属房)按20元/平方米标准给付。
2.临时过渡补助。根据房屋合法建筑面积(不含附属房)，按120元/平方米标准给付。
3.停产停业补助。根据实际营业面积按30元/平方米标准给付。
4.奖励(仅限住宅部分)。
(1)按时签订协议奖。在2017年9月30日前签订协议的，按被征收的合法住宅面积给予600元/平方米的奖励;2017年10月1日至10月31日签约的，按被征收的合法住宅面积给予400元/平方米的奖励。
(2)按时弃房奖。在2017年10月31日前腾空房屋并弃房的，按被征收的合法住宅面积给予550元/平方米的弃房奖励;在2017年11月1日至11月30日腾空房屋并弃房的，按被征收的合法住宅面积给予400元/平方米的弃房奖励。
2017年10月31日前未签订补偿安置协议以及2017年11月30日前未腾空弃房的，一律不给予相应的按时签订协议奖和按时弃房奖。
5.对选择产权调换安置的，凭弃房证明到县城投公司开发的楼盘，可优先购房。
(二)农村居民住宅房屋征收实行货币安置
1.房屋征收补偿:
(1)征收农村居民合法主房的征收补偿标准按照重置价格(详见附件1)计算，以实际建筑结构、类别进行补偿。
(2)对房屋装饰装修部分，按照评估公司评估结果予以补偿。
2.奖励:
(1)按时签订协议奖。在2017年9月30日前签订协议的，按被征收的合法主房面积给予600元/平方米的奖励;2017年10月1日至10月31日签约的，按被征收的合法主房面积给予480元/平方米的奖励。
(2)按时弃房奖。在2017年10月31日前腾空房屋并弃房的，按被征收的合法主房面积给予800元/平方米的弃房奖励;在2017年11月1日至11月30日腾空房屋并弃房的，按被征收的合法主房面积给予640元/平方米的弃房奖励。
3.补助:
(1)搬迁补助。根据房屋实际建筑面积(含附属房)按20元/平方米标准给付。
(2)临时过渡补助。根据房屋合法建筑面积(不含附属房)，按120元/平方米标准给付。
(3)异地安置补助。按被征收的合法主房面积给予1200元/平方米的异地安置补助。
4.农村经营性用房停产停业补助。根据实际经营面积，给予30元/平方米的停产停业补助。
八、违法建筑处理
1.对认定为违法建筑的处理。在2017年9月30日前主动签约的，参照附属房补偿标准给予人工材料补助;2017年10月1日至10月31日签约的，按相应标准的80%执行。
2.框架结构房屋补助200元/平方米，砖混结构房屋补助150元/平方米;砖木结构房屋、土木结构房屋补助100元/平方米。
3.2017年9月30日前配合拆除到位的，可以按装修评估价的50%给予装修补助;2017年10月1日至2017年10月31日配合拆除到位的，可以按装修评估价的30%给予装修补助;2017年10月31日以后拆除的，一律无装修补助。
4.被征收人家庭房屋全部认定为违法建筑且配合拆除的，按违法建筑的主房面积给予60元/平方米搬迁和临时过渡补助，补助在房屋拆除后一次性支付。
5.符合下列全部条件的违建户，可以申购一套限价房(一户仅限购一套):
(1)被征收人征迁之前在征收范围内无合法主房的。
(2)在2017年9月30日之前签订房屋征收补偿协议，并在10月31日内搬迁弃房的。
6.经认定为违法建筑的，在规定的时间内拒不配合处理的，由县规划建设局依法作出《责令限期拆除违法建筑决定书》，依法强制拆除，不予任何补偿或补助。
7.发布征收土地公告后，拒不停止违法建设的，由县规划建设局依法送达《责令停止建设通知书》;送达通知后仍不停止的，依法查封施工现场;破坏已查封施工现场的，公安机关依法进行处理。
8.对恶意投资抢建房屋骗取征收补偿安置款的，一经举报，由公安机关核实查处，严厉打击，追回补偿款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
九、非住宅房屋、附属设施等征收补偿
1.征收附属房屋以及其他建(构)筑物和设施。给予相应拆迁补偿(补偿标准见附件3、4)。
2.征收村集体房屋、组集体房屋，按照建筑面积参照农村居民住宅房屋进行补偿安置。祠堂众厅按实际建筑占地面积的两倍认定合法建筑面积。
3.征收土地涉及迁移坟墓的，在公墓区内免费提供安置坟墓，并给予迁坟补偿(补偿标准见附件5);无主坟墓由征地实施单位负责迁坟。按期完成迁坟的，给予如下奖励:
(1)在2017年9月30日完成迁坟的，血坟给予500元/穴的奖励，风水坟给予1000元/穴的奖励。
(2)在2017年10月20日完成迁坟的，血坟给予400元/穴的奖励，风水坟给予800元/穴的奖励。
(3)在2017年10月31日完成迁坟的，血坟给予300元/穴的奖励，风水坟给予600元/穴的奖励。
(4)超过第三个时段仍未完成迁坟的，不予奖励。
4.征收土地涉及脐橙、柑桔、柚子、鹰嘴蜜桃等果园及其它零星经济树木、果树予以征收补偿(补偿标准见附件6、7)。
5.征收土地涉及企业拆迁和苗圃、畜禽养殖场、砖厂、瓦窑、沙场等项目拆(搬)迁的，由征迁单位牵头，有关部门对其项目批准文件、合同、实际经营内容等进行认定，并依据评估结果给予补偿，不予安置。
6.企业的建(构)筑物、生产设施设备委托有资质的评估机构进行评估，根据评估结果予以补偿。
十、补偿(补助)款支付方式
1.被征收人签订《房屋征收补偿安置协议》后十日内，支付补偿总额的80%。
2.被征收搬迁弃房并经验收后十日内，支付剩余的20%，但需扣除5000元,待拆除房屋后支付。
3.被征迁人没有自行拆除被征收房屋固定设施，在被征迁房屋拆除后十日内支付剩余5000元尾款。
十一、保障与监督
1.征收部门、实施单位及政府相关职能部门的工作人员在征收与补偿工作中不履行方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2.采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
3.贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。
4.纪检监察机关设立举报电话(3541359)、信访举报电子邮箱(lnjjxfjb@126.com)及网络投诉平台(龙南纪检监察网)，负责接受房屋征收过程中的违法、违纪、违规举报投诉，对公职人员履职过程中违反法律、党纪、政纪的行为进行调查、核实和处理。
5.审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
6.评估、测绘等中介机构及相关工作人员应当独立、客观、公正地开展征收评估、测绘工作，任何单位和个人不得干预。评估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告，由相关部门依照国家规定依法给予行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十二、其他事项
1.在规定期限内，与被征收人未达成征收补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由县国土局作出《责令限期交出土地决定书》。被征收人对行政决定不服的，可依法申请行政复议或依法提出行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在行政决定规定的期限内又不搬迁的，由征收部门依法申请人民法院强制执行。
2.被征收人在规定期限内腾空被征收房屋，并交由指挥部统一组织拆除。被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆除的，将按损失的价值扣除被征收人的相应补偿金额。
3.征收房屋涉及的小学、初中学生可以在原学校或者现居住地就近学校就读，教育主管部门应无条件办理学生学籍转接手续，学校不得以收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。
4.本方案与相关法律、法规、规章和上级文件不一致的，以相关法律、法规、规章和上级文件规定为准。
5.本方案未明确事宜，由研判组综合研判处理。
6.本方案自印发之日起施行。
7.本方案由县国土局、县房征办负责解释。
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